Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів

З метою забезпечення практичного застосування Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року N 213, з доповненнями, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 1995 року N 864, для визначення грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, включаючи земельні ділянки, відведені під об'єкти загальнодержавної власності, що перебувають у стані незавершеного будівництва і підлягають приватизації,

1. Внести доповнення до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі - Порядок) з урахуванням доповнень відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 1995 р. N 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердивши його в новій редакції (додається).

2. Зазначений Порядок довести до відома і керівництва в роботі Уряду Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, місцевих органів управління земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, містобудування і архітектури, підвідомчих науково-дослідних установ і проектних організацій.

3. Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Державного комітету України у справах містобудування і архітектури, Української академії аграрних наук від 7 квітня 1995 року N 24/87/70/45 "Про Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", зареєстрований Міністерством юстиції України 13 квітня 1995 року N 105/641, вважати таким, що втратив чинність.

4. У зв'язку з затвердженням нової редакції Порядку скасувати Тимчасове положення щодо порядку визначення розмірів і початкової ціни земельних ділянок, відведених під об'єкти загальнодержавної власності, що перебувають у стані незавершеного будівництва і підлягають приватизації, затверджене наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 22 листопада 1993 року N 99 та зареєстроване Міністерством юстиції України 14 грудня 1993 року N 188.

5. Контроль за виконанням наказу покласти на заступника голови Державного комітету України по земельних ресурсах Губарєва В.С., першого заступника Міністра сільського господарства і продовольства України Супіханова Б.М., заступника голови Державного комітету України у справах містобудування і архітектури Присяжнюка В.Ф., в.о.віце-президента Української академії аграрних наук Ситника В.П.

1.1. Даний Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі - Порядок) розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України: від 23 березня 1995 року N 213"Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 31 жовтня 1995 року N 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 8 серпня 1995 року N 617 "Про хід виконання Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року N 456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" в Запорізькій, Івано-Франківській областях та місті Києві".

1.2. Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів.

При відсутності грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, в тому числі під об'єктами незавершеного будівництва та автозаправочними станціями, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно на населенню, Порядок встановлює механізм їх оцінки.

Виходячи з частини четвертої статті 4 Земельного кодексу це стосується приватизації земельних ділянок, що надані або передбачені правилами використання та забудови населених пунктів, їх генеральними планами та іншою містобудівною документацією в межах або за межами населених пунктів для:

- багатоквартирної безсадибної житлової забудови;

- громадської забудови (за винятком земель, наданих для розміщення будинків органів державної влади та державної виконавчої влади);

- промисловості (за винятком гірничодобувної);

- об'єктів комунально-складського господарства (за винятком кладовищ).

1.3. Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

1.4. Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних Рад народних депутатів, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, та грошової оцінки земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) Рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

1.5. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами грунтів, які до них прилягають.

На гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

1.6. Грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається за аналогічними агровиробничими групами грунтів, які до них прилягають.

1.7. Для організації і проведення робіт з грошової оцінки земель і встановлення їх ціни, включаючи земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, виконкоми міських (міст обласного підпорядкування) Рад народних депутатів, районні державні адміністрації створюють комісії у складі спеціалістів управлінь (відділів) земельних ресурсів, сільського господарства і продовольства, містобудування і архітектури, планово-економічного, фінансового, охорони навколишнього природного середовища і ядерної безпеки, комунального господарства, сільськогосподарських й інших підприємств, працівників тих сільських, селищних та міських (міст районного підпорядкування) Рад народних депутатів, на території яких розташовані земельні ділянки, що приватизуються.

Комісії очолюють заступники голів відповідних державних адміністрацій та виконкомів міських Рад народних депутатів.

1.8. Результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих населених пунктах та за їх межами, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними державними адміністраціями за поданням комісій, зазначених у п.1.7.

Результати грошової оцінки земель м.м.Києва і Севастополя, міст обласного підпорядкування, в тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих містах, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями, виконкомами міських (міст обласного підпорядкування) Радами народних депутатів за поданням комісій, зазначених у п.1.7.

В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі - земель) кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх грунтах.

В умовах інфляції рентний доход обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами.

Величина грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється в 33 роки.

Грошова оцінка здійснюється окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

2.1. Грошова оцінка земель по Україні

2.1.1. Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференційований рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

де: Рдн - диференційований рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференційованого рентного доходу (Рдн), в сільському господарстві, за умов використання гірших земель, створюється абсолютний рентний доход (Ран), який додається до диференційованого рентного доходу, і, таким чином, обчислюється загальний рентний доход (Рздн).

Для розрахунку грошової оцінки ріллі використовуються такі вихідні дані:

- середньорічна урожайність зернових з гектара за 1986- 1990 рр. - 31.5 ц;

- середньорічна ціна реалізації 1 ц зерна в крб. за 1986- 1990 рр. - 17 крб.;

- середньорічні виробничі витрати на 1 га вирощування зерна за 1986-1990 рр. - 303 крб.;

- коефіцієнт норми рентабельності, що використовувався при проведенні економічної оцінки земель (1988 р.) - 0.35;

- величина абсолютного рентного доходу (Ран), який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь, - 1.6 ц зерна.

За формулою 1 і вихідними даними диференційований рентний доход становить 7.4 ц зерна з 1 га (додаток N 1).

Сума диференційованого і абсолютного рентного доходу складає загальний рентний доход (Рздн) у розмірі 9.0 (7.4+1.6) центнерів з гектара (додаток N 1).

2.1.2. Диференційований рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференційованих рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Для розрахунку рентного доходу з гектара земель відповідних угідь використовуються такі вихідні дані:

- диференційований рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п), який згідно з економічною оцінкою земель складає відповідно 1563.9 крб.; 136.5 крб. і 55.7 крб.;

- диференційований рентний доход з гектара орних земель згідно з економічною оцінкою земель по зернових культурах складає 348.7 крб.

За формулою 2 і вихідними даними обчислюється диференційований рентний доход з гектара земель відповідних угідь у центнерах зерна, який становить:

Загальний рентний доход (Рздн) з гектара земель відповідних угідь складає:

під багаторічними насадженнями - 34.79 (33.19 + 1.6) ц зерна;

під природними сіножатями - 4.50 (2.90 + 1.6) ц зерна;

під природними пасовищами - 2.78 (1.18 + 1.6) ц зерна.

2.1.3. Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Ц - ціна центнера зерна (у карбованцях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

За формулою 3 і вихідними даними грошова оцінка одного гектара становить (додаток N 2, таблиці 2.1-2.4):

орних земель - 371.2 млн.крб.(9 ц х 1.25 млн.крб.х 33 роки);

2.2. Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах

2.2.1. На підставі матеріалів економічної оцінки земель вираховується диференційований рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях і адміністративних районах за формулою:

У разі відсутності економічної оцінки орних земель по виробництву зернових культур у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, в розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

2.2.2. До диференційованого рентного доходу Рдн(р) по Автономній Республіці Крим, областях, адміністративних районах з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 4, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на 1 га угідь, - 1.6 ц), що становитиме загальний рентний доход (Рздн).

На гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

2.2.3. Грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Автономній Республіці Крим, областях, адміністративних районах визначається за формулою 3 (таблиці 2.5-2.12).

2.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств

2.3.1. Грошова оцінка земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств (далі - сільськогосподарські підприємства), обчислюється за формулою 3.

2.3.2. До уточнення меж і площ сільськогосподарських підприємств, тобто до передачі земель у колективну власність, здійснюється попередня грошова оцінка земель в межах землекористування на момент оцінки.

2.3.3. Диференційований рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

У разі відсутності економічної оцінки орних земель по виробництву зернових культур у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.

В сільськогосподарських підприємствах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, в розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.

2.3.4. Диференційований рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площ земель, переданих у колективну власність, обчислюється на підставі нової експлікації агровиробничих груп грунтів підприємства за допомогою шкал економічної оцінки земель за формулою:

2.3.5. До диференційованого рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1.6 ц).

На гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний доход (з нульовим або від'ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1.6 ц зерна з гектара.

2.3.6. Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування до їх уточнення на момент оцінки (таблиці 2.13-2.16) і після уточнення (таблиці 2.17-2.20).

2.4. Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховуються за формулою:

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їх грошові оцінки (таблиця 2.21).

3.1. В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

3.2. Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:

3.3. Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, зливової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту за даними державної статистичної звітності відповідних управлінь (служб).

3.4. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності (табл.3.1).

3.5. Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру - обчислюється за формулою:

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворюючих факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Грошова оцінка земель населених пунктів виконується в послідовності, викладеній в пунктах 3.6-3.9.

3.6. Базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

- адміністративний статус населеного пункту та його місце в системі розселення України (табл.3.2);

- входження в приміську зону великих міст (табл.3.3);

- наявність у населеного пункту статусу курорту (табл.3.4);

- входження до зон радіаційного забруднення (табл.3.5).

3.7. В межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється по економіко-планувальних зонах, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

- неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівня розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічної якості території;

- привабливості середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

3.8. Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів по економіко-планувальних зонах розраховується за формулою:

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення, наведених в таблиці 3.6, з урахуванням рекомендацій ДБН 360-92* "Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень", іншої нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворюючих факторів визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

3.9. Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

Значення коефіцієнта Км3 визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Для обчислення Км3 рекомендується враховувати локальні фактори, наведені в таблиці 3.7; при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,75 і вище 1,50.

3.10. Грошова оцінка земель населених пунктів, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, здійснюється відповідно до розділу 2 даного Порядку.

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь в межах земель населених пунктів, на які немає матеріалів грунтових обстежень, здійснюється за допомогою попереднього створення орієнтовних (схематичних) креслень грунтів цих ділянок шляхом використання грунтових карт прилеглих територій, топографічних карт та експертного маршрутного обслідування земель населених пунктів для співставлення отриманих даних з натурою. На орієнтовні (схематичні) кресленя грунтів екстраполюються грунтові контури з карт прилеглих територій з урахуванням рельєфу, визначаються площі агровиробничих груп грунтів, які оцінюються, як це передбачено розділом 2 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

3.11. Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах, Республіканський комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласні, Київське та Севастопольське міські управління, районні відділи земельних ресурсів.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється переважно проектними організаціями - розробниками генеральних планів.