КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА
IV сесія XXIV скликання
Р І Ш Е Н Н Я
N 597/757 від 10 липня 2003 року
Про Основні вимоги проведення оцінки майна комунальної
власності територіальної громади міста Києва для
бухгалтерського обліку та фінансової звітності
Відповідно до статті 7 Закону України "Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"( 2658-14 ), статті 3 Закону України "Про бухгалтерський облік тафінансову звітність в Україні" ( 996-14 ), постанови КабінетуМіністрів України від 12.10.2000 N 1554 ( 1554-2000-п ) "Прозатвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації",Положення (Стандарт) 19 "Об'єднання підприємств" ( z0499-99 ),Положення (Стандарт) 7 "Основні засоби" ( z0288-00 ), Стандарту 3Міжнародних стандартів оцінки "Оцінка для фінансової звітності тавідповідних бухгалтерських рахунків", рішення Київської міськоїради від 11.07.2002 N 142/142 ( ra0142023-02 ) "Про заходи щодовизначення справедливої вартості основних засобів комунальної власності територіальної громади м. Києва" та з метою встановлення єдиного методологічного підходу щодо проведенняоцінки майна комунальної власності територіальної громади містаКиєва для бухгалтерського обліку та фінансової звітності Київськаміська рада В И Р І Ш И Л А:
1. Затвердити Основні вимоги проведення оцінки майнакомунальної власності територіальної громади міста Києва длябухгалтерського обліку та фінансової звітності згідно з додатком.
2. Взяти до уваги, що Основні вимоги проведення оцінки майнакомунальної власності територіальної громади міста Києва длябухгалтерського обліку та фінансової звітності мають тимчасовийхарактер і чинні до прийняття загальнодержавнихнормативно-правових актів з цього питання.
3. При початковому визначенні справедливої вартості майнакомунальної власності територіальної громади міста Києва длябухгалтерського обліку серед інших підходів перевагу надавативитратному підходу.
4. Вважати за можливе використання матеріалів оцінкисправедливої вартості майна комунальної власності територіальноїгромади міста Києва для бухгалтерського обліку, які проведені доприйняття цього рішення, для визначення орендної плати.
5. Продовжити термін дії підпункту 2.1 пункту 2 рішенняКиївради від 11.07.02 N 142/142 ( ra0142023-02 ) "Про заходи щодовизначення справедливої вартості основних засобів комунальноївласності територіальної громади міста Києва" (із змінами тадоповненнями, внесеними рішенням Київради від 27.02.2003 N 311/471( ra0311023-03 ) до 31.01.2004 та підпункту 4.3 пункту 4 цьогорішення до 31.04.2004 року.
3. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійнукомісій Київради з питань бюджету та соціально-економічногорозвитку.
Київський міський голова О.Омельченко
Додаток
до рішення Київради
від 10.07.2003 N 597/757
ОСНОВНІ ВИМОГИ
проведення оцінки майна комунальної власності
територіальної громади м. Києва для бухгалтерського
обліку та фінансової звітності
1. Визначення термінології
1.1. Справедлива (ринкова) вартість - вірогідна ціна, за якумайно може бути продано на дату оцінки на відкритому конкурентномуринку за відсутності додаткових інвестиційних умов угоди міжобізнаними, заінтересованими та незалежними сторонами.
1.2. Справедлива вартість - сума, за якою може бути здійсненообмін активу, або оплата зобов'язання в результаті операції міжобізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами.
1.3. Справедлива вартість - грошова сума, за яку міг биздійснитися обмін або було б погашено зобов'язання в результатікомерційної угоди між обізнаними зацікавленими сторонами.
1.4. Ринкова вартість - це розрахункова грошова сума, за якубуло б здійснено обмін активу на дату оцінки між зацікавленимпокупцем та зацікавленим продавцем в результаті комерційної угодипісля проведення належного маркетингу, при якій кожна із сторіндіяла будучи обізнаною та без примушення.
1.5. Залишкова вартість заміщення - поточна вартість витратна придбання (будівництво) об'єкта, що подібний за функціональнимпризначенням тому, який оцінюється, і може бути йому задовільноюзаміною за врахуванням усіх видів зносу (фізичного,функціонального, зовнішнього тощо) (Методика оцінки вартості майнапід час приватизації ( 1554-2000-п ).
1.6. Спеціалізоване майно - спеціалізованими є засоби, щоможуть бути використані виключно з метою забезпечення основноїдіяльності підприємства, не можуть бути перепрофільовані і проданіокремо без заподіяння шкоди (зупинки) основній діяльностіпідприємства.
1.7. Спеціалізовані активи та Активи з обмеженимиможливостями реалізації рідко продаються (якщо продаються взагалі)на відкритому ринку інакше як в складі бізнесу, невід'ємноючастиною якого вони являються (його іноді називають бізнесом уволодінні). Якщо найбільш ймовірне використання таких активівневід'ємно пов'язане з бізнесом у володінні, то процес оцінки їхвартості не являється ринковим та може потребувати оцінки вартостівсього підприємства з наступним розподіленням цієї вартості пойого складових частинах. Деякі активи можуть мати спеціальнувартість тільки як частина діючого підприємства.
1.8. Надлишкове майно - активи підприємства, що в даний часне використовуються ним для отримання фінансового результату, тавикористання яких на даному підприємстві у зазначений спосіб таналежним чином є фізично неможливим або економічно неефективним.
2. Методика проведення оцінки майна комунальної
власності територіальної громади міста Києва для
бухгалтерського обліку та фінансової звітності
2.1. Загальні принципи
При оцінці майна для бухгалтерського обліку відповідно допунктів 16-19 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7"Основні засоби" ( z0288-00 ) визначається його справедливавартість.
Первісною вартістю основних засобів, що віднесені достатутного капіталу підприємства, визначається погодженнязасновниками (підприємств) їх справедлива вартість з урахуваннямвитрат, передбачених пунктом 8 Положення (стандарту)бухгалтерського обліку N 7 "Основні засоби" ( z0288-00 ). Згідно зпунктом 8 П(С)БО N 7 первісна вартість об'єкта основних засобівскладається з таких витрат:
- суми, що сплачують постачальникам активів та підрядникам завиконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
- реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, щоздійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єктосновних засобів;
- суми ввізного мита;
- суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (створенням)основних засобів (якщо вони не відшкодовуються підприємству);
- витрати зі страхування ризиків доставки основних засобів;
- витрати на транспортування, установку, монтаж, налагодженняосновних засобів;
- інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням основнихзасобів до стану, у якому вони придбані для використання іззапланованою метою.
Витрати на сплату відсотків за користування кредитом невключаються до первісної вартості основних засобів, придбаних(створених) повністю або частково за рахунок позичкового капіталу.
При оцінці майна для бухгалтерського обліку відповідно доЗакону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійнуоціночну діяльність" ( 2658-14 ) визначається його справедливавартість (виз. 1.3).
Переоцінка основних засобів здійснюється в порядку,визначеному пунктами 16-21 Положення (стандарту) бухгалтерськогообліку N 7 "Основні засоби" ( z0288-00 ).
Справедлива (виз. 1.3) і ринкова вартість можуть бутиеквівалентними поняттями, якщо Справедлива вартість (виз. 1.3)задовольняє вимоги визначення Ринкової вартості. Справедливавартість (виз. 1.3) буде Ринковою вартістю, коли є ринок об'єктомоцінки. Коли ринку немає, для розрахунку Справедливої вартості(виз. 1.3) необхідно використовувати інші способи.
При визначенні Справедливої вартості (виз. 1.3) майнаоцінювачі повинні враховувати один з основних принципівбухгалтерського обліку та фінансової звітності - принцип обачності- тобто запобігати заниженню оцінки зобов'язань і витрат тазавищенню оцінки активів і доходів підприємства.
При проведенні оцінки для фінансової звітності фундаментальнезначення має дотримання Оцінювачем ринкових принципів оцінки,об'єктивність та повне розкриття пов'язаних з даною оцінкоюобставин. У випадках, коли спеціалізований характер майна недопускає використання концепцій Ринкової вартості, застосовуєтьсяконцепція використання Методу Затрат на заміщення з врахуваннямзносу.
Питання включення або не включення в справедливу вартість(виз. 1.3) майна комунальної власності міста, вартості правакористування земельними ділянками та вартості капітальних ремонтіввизначається окремо в кожному окремому випадку з обов'язковиммотивуванням прийнятого рішення.
В основу проведення незалежної оцінки основних засобів1 групи для бухгалтерського обліку повинна бути покладена їхкласифікація за такими ознаками:
- функціональне призначення відповідно до структури основнихзасобів, визначеної бухгалтерським обліком;
- фізичні і технічні характеристики (площа, будівельнийоб'єм, протяжність, матеріал тощо);
- термін корисного використання;
- спеціалізація (спеціалізовані та неспеціалізовані);
- фізична можливість та економічна доцільність використанняосновних засобів у процесі звичайної діяльності підприємства;
- можливість продажу основного засобу як окремого об'єкта беззаподіяння шкоди технологічному процесу (основній діяльностіпідприємства);
- інші ознаки, які додатково обгрунтовуються у звіті пронезалежну оцінку.
2.2. Особливості оцінки майна комунальної власності
територіальної громади м. Києва для бухгалтерського
обліку та фінансової звітності
Особливістю оцінки майна для фінансової звітності є те, щопредметом окремих досліджень і розрахунків виступають наступнігрупи активів:
- неспеціалізовані активи;
- активи, що віднесені до спеціалізованого майна, майнаспеціального призначення або спеціальної конструкції. До нихвідносяться будівлі, споруди та передавальні пристрої, які неможуть функціонувати окремо, без зв'язку з підприємством (цехом,дільницею, структурним підрозділом) та не можуть бутипродані (куплені) окремо;
- активи з обмеженими можливостями реалізації (обмеженимринком).
Деякі об'єкти не мають ринку через особливе розташування,обумовленого особливостями їх функціонування:
- надлишкове та інвестиційне майно;
- функціонально незалежні об'єкти нерухомості - об'єкти, якіфункціонують незалежно від інших активів підприємства, які можутьбути окремо продані (куплені) на відкритому ринку;
- непридатні для експлуатації активи.
Вибір бази оцінки залежить від класифікації та особливостеймайна, яке оцінюється, а також нормативних вимог.
Проведення незалежної оцінки активів з метою відображення їїрезультатів у бухгалтерському обліку в порядку, встановленомузаконодавством про бухгалтерський облік, повинне здійснюватисьнаступним чином:
- справедлива вартість (виз. 1.3) усіх неспеціалізованихактивів повинна визначатись на базі ринкової вартості при найбільшефективному їх використанні;
- справедлива вартість (виз. 1.3) активу, що віднесений доспеціалізованого майна, майна спеціального призначення абоспеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартостізаміщення (відтворення). Так само визначається справедливавартість активів з обмеженими можливостями реалізації.Спеціалізовані активи й активи з обмеженими можливостямиреалізації рідко продаються (якщо продаються взагалі) навідкритому ринку інакше як у складі бізнесу, невід'ємною частиноюякого вони є.
Активи місцевих або центральних державних органів можутьпідпадати під категорію спеціалізованих тоді, коли вони не маютьабо не можуть мати вільних грошових потоків. Як справедливавизнаається їх залишкова вартість заміщення (відтворення):
- функціонально незалежне та інвестиційне майно оцінюєтьсявиходячи з концепції ринкової вартості;
- надлишкові активи оцінюються з урахуванням принципу їхнайбільш ефективного використання із застосуванням таких базоцінки, як ринкова вартість або вартість ліквідації з дотриманнямвідповідних умов, що діють для їх визначення. Оцінка можедопускати будь-яке альтернативне використання активу аж довартості ліквідації або брухту, якщо подібні припущенняузгоджуються з принципом найбільш ефективного використання.Вартість ліквідації розраховується як сума валових доходів, якіочікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як цілого абойого складових частин, виходячи з принципу найбільш ефективноговикористання, за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних зтакою ліквідацією.
При оцінці спеціалізованих об'єктів майна, таких, як готелі,бензозаправні станції, ресторани і т.п., визначається їх ринковавартість з урахуванням того, що до неї включаються не тількиземельні ділянки і будівлі, але й інші активи. Такі об'єкти майна,які називають в деяких країнах "майном із торговим потенціалом",звичайно продаються на ринку як єдиний діючий комплекс, для якоговстановлення окремо вартості землі, будівель і інших об'єктів єважким або неможливим. Проводячи оцінку ринкової вартості такихоб'єктів. Оцінювач повинний виділяти вартість земельної ділянки,будівлі й інших складових або чітко зазначити, що оцінка проведенаусього комплексу в цілому.
2.3. Вимоги до замовників оцінки майна комунальної
власності територіальної громади м. Києва
для бухгалтерського обліку та фінансової звітності
Оцінка майна комунальної власності здійснюється суб'єктамигосподарювання, які отримали сертифікати суб'єкта оціночноїдіяльності відповідно до Закону України "Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"( 2658-14 ).
Замовниками оцінки майна можуть бути юридичні особи, у якихмайно перебуває на законних підставах.
Сторони договору на проведення оцінки майна мають правовільного вибору суб'єкта оціночної діяльності за умови виконаннявимог, встановлених ст.8 та ст.9 Закону України "Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"( 2658-14 ).
Керівники підприємств-власників надають Оцінювачу списокактивів, які підлягають оцінці, із зазначенням спеціалізованих,неспеціалізованих, операційних (тобто необхідних для основноїдіяльності підприємства), надлишкових, інвестиційних та іншихактивів.
Якщо Оцінювач отримує завдання, що не містять інформації щодокласифікації майна, він повинен оцінювати активи, базуючись на їхфактичному використанні, тобто повинен сам визначити, чи є вонинеспеціалізованими, спеціалізованими і т.п. та надати відповідніпояснення у звіті про оцінку.
2.4. Звіт про оцінку майна
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки провартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майнасуб'єктом оціночної діяльності. Звіт підписується оцінювачами, якібезпосередньо проводили оцінку майна і скріплюється печаткою тапідписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.
Звіт про оцінку майна для бухгалтерського обліку,закріпленого за підприємствами, заснованими на комунальнійвласності, погоджується органом, уповноваженим управляти майномтериторіальної громади м. Києва.
3. Заключні положення
3.1. Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"( 2658-14 ) оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності - суб'єктигосподарювання несуть відповідальність за невиконання абоненалежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чинеоб'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору тазакону.
Висновки Оцінювача щодо вартості майна комунальної власностітериторіальної громади м. Києва для бухгалтерського обліку тафінансової звітності мають рекомендаційний характер.
Згідно з п. 30 та п. 31 Закону України "Про місцевесамоврядування в Україні" ( 280/97-ВР ) відповідальність заприйняття рішень щодо використання результатів оцінки майнапокладається на власника майна, або на уповноважену на це особу.
3.2. Оцінювач не несе відповідальності за збитки та наслідки,які можуть наступити при використанні результатів оцінки майнакомунальної власності територіальної громади міста Києва длябухгалтерського обліку та фінансової звітності від цілей,відмінних від вказаної.
3.3. При прийнятті рішення про відчуження майна та при здачійого в оренду, продажна вартість майна чи вартість майна, яка єбазою для визначення орендної плати, повинна бути не меншоювартості, визначеної відповідно до цих вимог. При необхідностіпроводиться додаткова оцінка майна.
Заступник міського голови -
секретар Київради В.Яловий
"Хрещатик" N 135 (2342) від 16 вересня 2003 року