Про затвердження змін до Примірних правил фонду фінансування будівництва

З метою забезпечення єдиного методологічного підходу при затвердженні управителями фондів фінансування будівництва правил фондів фінансування будівництва, а також у зв'язку із прийняттям Закону України від 18 грудня 2008 року N 692-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла", Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України

1. Унести зміни до Примірних правил фонду фінансування будівництва, затверджених розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 30.11.2006 N 6473, виклавши їх в новій редакції, що додається.

2. Управлінню організаційно-аналітичного забезпечення роботи керівника забезпечити опублікування цього розпорядження в засобах масової інформації.

3. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на заступника Голови відповідно до розподілу обов'язків.

1.1. Правила фонду фінансування будівництва (далі - Правила ФФБ) розроблені у відповідності з вимогами Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" N 978-IV від 19.06.2003 р. (далі - Закон України N 978-IV) та з урахуванням вимог Цивільного кодексу України та інших законодавчих актів України.

1.2. Правила регламентують порядок взаємодії управителя, забудовника, та довірителів і встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління фондом фінансування будівництва (далі - ФФБ), та регулюють інші умови функціонування ФФБ.

1.3. Правила є публічною пропозицією (офертою) для вступу до ФФБ та участі у ньому довірителів на підставі визнання цих Правил.

1.4. Правила є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла та інших об'єктів нерухомості, спорудження яких здійснюється за рахунок ФФБ.

2.1. У відповідності до Закону України N 978-IV у Правилах вживаються терміни в такому значенні:

2.1.1. ФФБ - кошти, отримані управителем від фізичних та юридичних осіб у довірчу власність відповідно цих Правил та договорів про участь у ФФБ, які використані чи будуть використані управителем в майбутньому на фінансування об'єктів будівництва.

2.1.2. Правила ФФБ - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього ФФБ, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам Закону України N 978-IV.

що є управителем ФФБ відповідно до пункту 4 статті 2 Закону України N 978-IV та довірчим власником коштів, внесених довірителями до ФФБ, і здійснює довірче управління коштами довірителів згідно із законодавством, Правилами ФФБ, та отримав в установленому порядку ліцензію Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України.

2.1.5. Довіритель ФФБ - фізична або юридична особа, яка відповідно до пункту 14 статті 2 Закону України N 978-IV є установником управління майном та учасником ФФБ, передає майно управителю у довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ та визнання і дотримання цих Правил.

2.1.6. Договір управління майном (Договір про участь у ФФБ) - договір між управителем та довірителем ФФБ (установником управління майном), за яким довіритель ФФБ передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей (отримання у власність відповідного об'єкта інвестування) та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

2.1.7. Фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів ФФБ на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору фінансування спорудження об'єктів будівництва.

2.1.8. Об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

2.1.9. Об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудоване в житловий будинок або окремо розташоване нежитлове приміщення, офісне приміщення, гаражний бокс, машиномісце, тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Майнові права на об'єкти інвестування забудовник передає управителю для подальшої передачі довірителям на умовах цих Правил.

2.1.10. Вимірна одиниця об'єкта будівництва:

- для об'єктів житлового та нежитлового будівництва - 1,00 кв.м;

- для гаражних боксів (машиномісць) - гаражний бокс (машиномісце).

2.1.11. Вимірна одиниця об'єкта інвестування - встановлена Правилами одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого:

- для об'єктів житлового та нежитлового будівництва - 1,00 кв.м;

- для гаражних боксів (машиномісць) - __ % одного боксу (машиномісця).

2.1.12. Договір про спорудження об'єкта будівництва з використанням отриманих в управління коштів ФФБ - договір, який регулює правовідносини управителя і забудовника щодо організації та фінансування спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування довірителям.

2.1.13. Закріплення об'єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому.

2.1.14. Відкріплення об'єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об'єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об'єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом України N 978-IV та Розділом 13 цих Правил.

2.1.15. Поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об'єкта інвестування.

2.1.16. Облік прав вимоги довірителів ФФБ - облік вимірних одиниць об'єктів інвестування, права вимоги на які (вимірні одиниці) належать довірителям.

2.1.17. Система обліку прав вимоги довірителів ФФБ - складений управителем на відповідну дату перелік довірителів та належних їм прав вимоги на закріплені за ними вимірні одиниці об'єктів інвестування.

2.1.18. Перелік об'єктів інвестування - документ за конкретним об'єктом будівництва, підписаний забудовником та управителем ФФБ, що підтверджує право управителя на здійснення операцій з вимірними одиницями об'єктів інвестування, що містяться в цьому документі.

2.1.19. Проектна декларація - документ, який має містити:

інформацію про забудовника: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, реквізити ліцензії, інформація про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника (у тому числі телефон), до яких, у разі необхідності, можуть звернутися довірителі ФФБ;

інформацію про підрядну організацію: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензій, необхідних для виконання всіх робіт, пов'язаних з будівництвом, інформація про керівників, досвід роботи;

інформацію про управителя ФФБ: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління коштами та іншим майном, інформація про керівників, досвід роботи;

інформацію про об'єкт будівництва та об'єкти інвестування:

стислий опис об'єкта будівництва (кількість під'їздів, кількість поверхів, для житлового будинку - наявність вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, наявність паркінгу тощо);

стисла технічна характеристика об'єкта будівництва та об'єктів інвестування, стислий перелік обладнання, що буде встановлено на об'єктах інвестування; строки початку та закінчення будівництва.

2.1.20. Спільний інвестор Фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) - цілісна спільність довірителів ФОН, від імені яких виступає управитель ФОН. Довірителі, які складають спільного інвестора ФОН, не мають права власності на наперед визначені частки активів ФОН і не можуть самостійно розпоряджатися цими активами;

2.1.21. Система ФОН-ФФБ - врегульовані Законом України N 978-IV та договорами дії довірителів та управителя системи ФОН-ФФБ при організації будівництва. Довірителями системи ФОН-ФФБ є власники сертифікатів ФОН (установники управління ФОН), від імені яких виступає управитель системи ФОН-ФФБ. Правовідносини ФОН-ФФБ виникають за умови, що ФОН та ФФБ мають одного управителя, і кошти ФОН мають спрямовуватися до ФФБ. На інших довірителів ФФБ правовідносини системи ФОН-ФФБ не поширюються;

2.1.22. Винагорода управителя ФФБ - грошові кошти, які відповідно до Закону України N 978-IV та Розділу 17 цих Правил установники управління (довірителі ФФБ) сплачують управителю для відшкодування необхідних витрат, зроблених управителем у зв'язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про управління майном (договорами про участь у ФФБ), а також для забезпечення його діяльності з управління майном. Довірителі ФФБ сплачують управителю таку винагороду у строки, розмірі та в порядку, визначені договором про участь у ФФБ.

3.1. Управитель за власною ініціативою створив ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.

3.2. Метою створення ФФБ є отримання довірителями у власність об'єктів інвестування.

3.3. ФФБ створений відповідно до цих Правил згідно із Законом України N 978-IV є ФФБ виду __ (А/Б).

Цей ФФБ виду Б створений відповідно до дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків від __________ N ______, виданого Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України.

3.4. ФФБ вважається створеним після затвердження управителем цих Правил, укладання з забудовником Договору та відкриття в банку окремого рахунку ФФБ.

3.5. Довірителями ФФБ можуть бути фізичні і юридичні особи, як резиденти України, так і нерезиденти, та спільний інвестор ФОН.

3.6. Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до таких Правил без письмової згоди всіх довірителів. У разі необхідності внесення змін та доповнень до Правил ФФБ управитель ФФБ зобов'язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до Правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя.

3.7. Відносини між забудовником, управителем, довірителями ФФБ та іншими суб'єктами підприємницької діяльності, які будуть приймати участь в спорудженні об'єкта будівництва, а також функціонування ФФБ припиняються після виконання усіх зобов'язань перед довірителями ФФБ.

4.1. Управитель на праві довірчої власності здійснює управління ФФБ відповідно до цих Правил та договорів про участь у ФФБ для досягнення мети, визначеної довірителями ФФБ.

4.2. Вигодонабувачами від здійснення управління є довірителі ФФБ. Довіритель при укладанні договору про участь у ФФБ може визначити особу, яка має право набувати вигоди від майна, переданого в управління (вигодонабувача).

4.3. Управитель, вчиняючи фактичні та/або юридичні дії, пов'язані з управлінням майном ФФБ, зобов'язаний повідомляти осіб, з якими він вчиняє правочини, про те, що він є управителем, а не власником майна.

4.4. Управитель при здійсненні управління:

- несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених цими Правилами та визнаних довірителями;

- несе відповідальність за виконання своїх зобов'язань перед довірителями ФФБ у межах цього Закону України N 978-IV та Договору про участь у ФФБ;

- не несе відповідальності власним майном за виплату коштів довірителю ФФБ в разі його відмови від участі у ФФБ, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу довірителя;

- за дорученням довірителів виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі об'єктів інвестування довірителям у власність.

4.5. З урахуванням обмеження права довірчої власності, управитель має здійснювати на свій розсуд в рамках чинного законодавства визначені цими Правилами заходи для:

- передачі довірителю, який здійснив у повному обсязі фінансування закріпленого за ним об'єкту інвестування, майнових прав на цей об'єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника;

- отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору про участь у ФФБ, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у ФФБ.

4.6. Управитель для досягнення мети управління ФФБ, перераховує частину отриманих в довірчу власність коштів на фінансування будівництва. Решта коштів складає оперативний резерв, який залишається в управлінні управителя, та використовується для цілей передбачених чинним Законодавством України та цими Правилами.

Розмір оперативного резерву визначається нормативно-правовими актами Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України.

4.7. Кошти оперативного резерву управитель використовує для виконання таких операцій:

- виплати коштів довірителям з ФФБ на їх вимогу на умовах цих Правил;

- перерозподіл отриманих в довірчу власність коштів між об'єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об'єкта інвестування.

4.8. Суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, окрім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.

4.9. Управитель має право одночасно здійснювати управління кількома різними фондами (ФФБ та/або ФОН).

4.10. Облік довірителів та належних їм прав вимоги управитель веде у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

4.11. Облік коштів, внесених довірителями до ФФБ, а також облік коштів, спрямованих управителем з ФФБ на фінансування будівництва, управитель здійснює відокремлено від іншого майна управителя, а також від інших ФФБ. Облік спрямованих на фінансування будівництва коштів управитель веде за об'єктами будівництва.

5.1. Для управителя встановлюються такі обмеження права довірчої власності:

5.1.1. Управитель не має права доручати здійснення управління грошовими коштами, переданими управителю в довірчу власність, іншим особам та зобов'язаний здійснювати управління особисто.

5.1.2. Управитель не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним цими Правилами.

5.1.3. Управитель не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання довірителями своїх зобов'язань, передбачених договором про участь у ФФБ.

5.1.4. Управитель не може вимагати від довірителів виконання всіх своїх зобов'язань у разі, якщо управитель не виконує свої зобов'язання за договором управління майном.

5.1.5. Управитель не може встановлювати обов'язкові для довірителів умови, з якими останній не мав можливості ознайомитися перед укладенням договору управління майном, за винятком норм, встановлених чинним законодавством.

5.1.6. Управитель на підставі довірчої власності здійснює управління ФФБ та для досягнення мети управління ФФБ спрямовує кошти довірителів, залучені до ФФБ, на фінансування спорудження об'єктів будівництва.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А управитель здійснює в межах отриманих в управління коштів та перераховує частину отриманих в довірчу власність грошових коштів на фінансування будівництва, за винятком коштів оперативного резерву, що залишається в управлінні управителя відповідно до пунктів 4.6, 4.7 цих Правил.

Для ФФБ виду Б управитель здійснює фінансування будівництва у порядку, визначеному договором, укладеним між управителем і забудовником, у межах загальної вартості будівництва та відповідно до графіка фінансування, погоджених управителем і забудовником за кожним об'єктом будівництва. У разі якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менший обсягу, визначеного графіком фінансування, управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок інших джерел.

5.1.7. Управитель не може відповідати за своїми боргами активами ФФБ, а у разі ліквідації управителя активи ФФБ не включаються до ліквідаційної маси.

6.1. Управитель укладає з забудовником Договір, за яким замовляє забудовнику організувати спорудження об'єкта будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкт інвестування довірителям ФФБ у власність в установлені строки. В цьому Договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим Договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

6.2. На кожен об'єкт будівництва забудовник узгоджує з управителем проектну і технічну документацію. Щодо кожного об'єкту будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування, для закріплення об'єктів інвестування за довірителями на умовах правил ФФБ, технічні характеристики кожного об'єкта будівництва з основними даними щодо споживчих якостей об'єкта будівництва і об'єктів інвестування, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі довірителям.

6.3. Обов'язковою умовою укладання Договору між управителем ФФБ та забудовником є укладання забудовником або його підрядником з визначеним управителем страховиком договору обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта будівництва - на користь управителя як довірчого власника, та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ - на користь особи, якій буде переданий об'єкт будівництва після введення його в експлуатацію - об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації.

6.4. Управитель, на умовах цих Правил:

- укладає з фізичними та юридичними особами та спільним інвестором ФОН договори про участь у ФФБ;

- залучає кошти Довірителів в управління та зараховує їх на рахунок ФФБ;

- на умовах цих Правил закріплює за довірителем обраний ним об'єкт інвестування.

6.5. Одночасно з укладанням Договору забудовник та управитель укладають:

- договір іпотеки, яким забезпечується виконання зобов'язань забудовника за Договором, укладеним між ним та управителем ФФБ. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону;

- договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

- договір доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій третім особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем.

6.6. Протягом періоду будівництва управитель відповідно до умов Договору управителя з забудовником підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані довірителям на умовах, встановлених цими Правилами, та укладених з цими довірителями Договорів про участь у ФФБ.

6.7. Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів.

6.8. Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов'язань за договором, укладеним між управителем і забудовником, шляхом проведення нагляду за будівництвом та перевірки цільового використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва, з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій чи бездіяльності забудовника, що можуть призвести до:

- змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

- погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

- зростання вартості будівництва більш ніж на 20 відсотків;

- збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів.

6.9. У разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених пунктом 6.8 Правил, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до розділу 13 цих Правил при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цим пунктом Правил.

6.10. Управитель має право залучати до проведення нагляду відповідних технічних спеціалістів як шляхом укладання відповідного договору з такою особою, так і організації нагляду відповідною юридичною особою, з якою управителем укладений договір.

6.11. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва, шляхом аналізу звітності, яку Забудовник зобов'язаний вести за кожним об'єктом будівництва, за встановленою законодавством формою, та регулярно надавати її управителю.

6.12. У разі встановлення фактів нецільового використання забудовником коштів, отриманих від управителя, спорудження об'єкта будівництва та/або об'єктів інвестування з порушенням технічних характеристик, зазначених у проектній декларації, управитель зобов'язаний звернутися до забудовника з вимогою вжити всіх необхідних заходів для усунення виявлених порушень.

6.13. У разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво забудовник зобов'язаний на вимогу управителя ФФБ виду А повернути кошти на рахунок цього ФФБ для розрахунку з довірителями ФФБ виду А. За невиконання зобов'язання щодо перерахування коштів на рахунок ФФБ для проведення управителем розрахунків з довірителями ФФБ виду А забудовник несе відповідальність своїм майном.

6.14. Управитель в інтересах довірителів може, а на письмову вимогу довірителя - зобов'язаний перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів та надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

6.15. У разі виявлення управителем ризику порушень умов Договору управителя з забудовником, управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання Договору управителя з забудовником, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять з ФФБ у зв'язку із розірванням Договору управителя з забудовником, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за Договором, визначені Законом та договором управителя із забудовником.

У зв'язку з цим забудовник зобов'язаний на вимогу управителя протягом ______ календарних днів повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, управителю, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 Закону України N 978-IV, якщо інше не передбачено Договором управителя з забудовником.

6.16. Після введення, або дострокового введення об'єкта будівництва в експлуатацію:

- протягом ____ календарних днів забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає йому дані бюро технічної інвентаризації щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об'єкта інвестування в цьому об'єкті будівництва для проведення остаточних розрахунків з довірителями;

- Управитель надає забудовнику перелік довірителів ФФБ, які мають право отримати закріплені за ними об'єкти інвестування.

6.17. Забудовник організує спорудження об'єкта будівництва та передає довірителям об'єкти інвестування з урахуванням комплексу робіт, передбачених проектною та технічною документацією на цей об'єкт будівництва. Весь комплекс будівельних робіт, які не вказані в проектній і технічній документації і в тому числі пов'язані з пристосуванням та переобладнанням нежитлових приміщень за їх функціональним призначенням, виконується довірителем за його власний рахунок після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

6.18. Довіритель ФФБ до введення об'єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на об'єкт інвестування має право після сплати ним ____ % вартості об'єкта інвестування, за письмовим погодженням з забудовником, здійснювати індивідуальне переобладнання (перепланування) закріпленого за довірителем ФФБ об'єкта інвестування.

6.19. Всі зміни технічних характеристик об'єкта інвестування (перепланування, зміна інженерних комунікацій та інше в закріпленому за ним об'єкті інвестування) довіритель ФФБ погоджує з забудовником та, при необхідності, з відповідними державними службами, та укладає Договір на проведення перепланування з забудовником, з визначенням вартості даних робіт. Для виконання таких робіт до оформлення права власності на об'єкт інвестування довіритель ФФБ не має права залучати інші підрядні організації або самостійно виконувати будь-які роботи на об'єкті інвестування щодо переобладнання (перепланування) закріпленого за довірителем ФФБ об'єкта інвестування.

6.20. У разі відмови від участі у ФФБ довіритель, який самостійно виконав роботи з перепланування закріпленого за ним об'єкта інвестування, зобов'язаний компенсувати витрати забудовника, пов'язані з наданням об'єкта інвестування відповідного стану за проектом.

6.21. Довіритель має право на отримання страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду. Порядок отримання такого відшкодування визначається чинним законодавством України про страхування.

7.1. Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови визнання Правил ФФБ та укладання з управителем договору про участь у ФФБ та передачі коштів в управління управителю.

7.2. Управитель для обліку переданих йому в управління коштів відкриває кожному довірителю рахунок у системі персоніфікованого обліку довірителів ФФБ, яка створюється для кожного ФФБ окремо. Система персоніфікованого обліку будується за принципом: один об'єкт інвестування закріплений за довірителем - один його рахунок.

7.3. Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених цими Правилами документів, які ідентифікують цю особу.

7.4. При укладанні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими довірителями об'єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, який управитель зобов'язаний закріпити за довірителем на умовах цих Правил.

7.5. Довіритель не має права вносити кошти до ФФБ для інвестування об'єкта інвестування, який за ним не закріплений.

7.6. Довірителем за договором про участь у ФФБ може бути виключно одна особа.

7.7. Для укладання договору про участь у ФФБ фізична особа - резидент України має особисто пред'явити паспорт або документ, що його замінює, для підтвердження особи та місця проживання, і оригінал довідки про ідентифікаційний код фізичної особи у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів. Керівник (уповноважений представник) юридичної особи - резидента України для укладання договору про участь у ФФБ надає управителю оригінал свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, оригінал довідки про включення юридичної особи до Єдиного державного реєстру підприємств і організацій України, а також оригінал рішення вищого органу управління юридичної особи про його призначення керівником цієї юридичної особи (оригінал доручення представника юридичної особи, яким представнику надається право на укладання договору про участь у ФФБ засвідчений підписом керівника та печаткою юридичної особи).

Якщо довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН в системі ФОН-ФФБ, до договору про участь у ФФБ додатково мають бути надані належним чином засвідчені копії Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН, які підтверджують правомірність дій такого управителя ФОН. Якщо управитель ФОН та управитель ФФБ в системі ФОН-ФФБ є одна особа, то в договорі зазначається тільки найменування такого ФОН. Укладання такого договору від імені довірителів, які складають спільного інвестора ФОН, може бути доручено фізичній особі, яка діє від їх імені на підставі відповідної довіреності з правом передоручення.

7.8. Порядок укладання договорів про участь у ФФБ з неповнолітніми особами, фізичними та юридичними особами - нерезидентами України, а також перелік документів, які вони повинні надати управителю, визначається діючим законодавством України.

7.9. Управитель має право знімати копії з документів, які надають йому фізичні і юридичні особи при укладанні договорів про участь у ФФБ.

7.10. У разі внесення змін до договору управителя з забудовником, відповідні зміни вносяться до договору з довірителем ФФБ.

7.11. У разі зміни місцезнаходження (місця проживання) Сторони договору вона повинна письмово повідомити іншу сторону.

7.12. При втраті договору про участь у ФФБ та/або свідоцтва про участь у ФФБ, вищезазначені документи відновлюються (видається дублікат) за умови сплати довірителем винагороди відповідно до умов пункту 17.2 цих Правил.

8.1. Довірителі вносять до ФФБ кошти в національній валюті України у готівковій чи безготівковій формі.

8.2. Днем внесення коштів буде вважатись день надходження коштів до ФФБ:

- для безготівкових розрахунків - операційний день, встановлений Національним банком України для безготівкових розрахунків;

- для готівкових розрахунків - операційний день банка, де відкритий окремий поточний рахунок ФФБ, з ___ год. до ___ год. В разі внесення коштів до каси після ___ год., днем надходження коштів буде вважатись наступний операційний день.

8.3. Управитель приймає кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями, або від їх довірених осіб, повноваження яких підтверджуються нотаріально оформленою довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов'язки довіреної особи з обов'язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ.

9.1. Закріплення об'єкта інвестування за довірителем здійснюється на підставі договору про участь у ФФБ, за яким у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому.

9.2. Довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування згідно з переліком об'єктів інвестування, які є у наявності в управителя, та не закріплені за іншими довірителями, та може закріпити його за собою за умови внесення коштів до ФФБ в сумі, що відповідає кількості вимірних одиниць цього об'єкта інвестування, яка становить:

- для квартири або нежитлового приміщення - не менше _ % загальної площі цього об'єкта інвестування;

- для гаражного боксу (машиномісця) - __ % гаражного боксу (машиномісця).

9.3. Управитель закріплює за довірителем об'єкт інвестування за умови, що довіритель бере на себе зобов'язання перед управителем дотримуватися визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ графіку внесення до ФФБ коштів, який не повинен суперечити Додатку 1 до Договору про участь у ФФБ.

9.4. При закріпленні за довірителем об'єкта інвестування управитель вилучає цей об'єкт з переліку об'єктів інвестування, що є у пропозиції, для виключення можливості закріплення цього об'єкта за іншим довірителем.

9.5. Після внесення довірителем коштів на рахунок ФФБ управитель закріплює за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об'єкта інвестування.

10.1. Управитель приймає кошти в управління за договорами про участь у ФФБ безпосередньо від осіб, які є довірителями, або від їх довірених осіб, повноваження яких підтверджуються нотаріально оформленою довіреністю, в якій зазначені конкретні права та обов'язки довіреної особи з обов'язковим посиланням на реквізити договору про участь у ФФБ.

10.2. Поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнтів поверху і комфортності цього об'єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов'язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єктів будівництва та коефіцієнти поверхів і комфортності встановлює забудовник, який при цьому приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Для ФФБ виду Б управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Для покриття ризику недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва, управитель може укласти з визначеним ним страховиком договір страхування такого комерційного ризику.

10.3. У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об'єкта інвестування у довірителя не виникає зобов'язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за вже закріплені за ним вимірні одиниці об'єкта інвестування.

10.4. Після внесення довірителем коштів в сумі, що відповідає розміру першого внеску до ФФБ, відповідно до договору про участь у ФФБ, управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, в якому зазначаються:

- вид фонду;

- дані довірителя:

- дата видачі Свідоцтва;

- об'єкт інвестування, закріплений за довірителем;

- запланована дата введення об'єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік);

- сума коштів, внесених довірителем до ФФБ;

- кількість закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування;

- графік внесення довірителем коштів до ФФБ;

- витяг з Договору, укладений між управителем і забудовником, про зобов'язання забудовника щодо своєчасного спорудження об'єкта будівництва та передачі у власність довірителям об'єктів інвестування.

У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у ФФБ, свідоцтво про участь у ФФБ підлягає заміні.

10.5. Довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, управитель передає майнові права на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.

11.1. Протягом ____ календарних днів після введення (або дострокового введення) об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від бюро технічної інвентаризації, що здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно, щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об'єкта інвестування в об'єкті будівництва.

11.2. Управитель, одержавши від забудовника письмове повідомлення про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, надає забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво за цим об'єктом будівництва і передає йому перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування.

11.3. Управитель повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

11.4. Довірителю, для отримання у власність відповідного об'єкта інвестування, необхідно протягом ___ календарних днів після отримання повідомлення від управителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію здійснити остаточні розрахунки з управителем за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування, закріпленого за довірителем, та наданими забудовником даними бюро технічної інвентаризації щодо фактичної загальної площі об'єкта інвестування на таких умовах:

- у разі, якщо фактична загальна площа об'єкта інвестування менша, ніж загальна площа за проектом, управитель повертає довірителю кошти з ФФБ в обсязі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об'єкта інвестування, на яку зменшилась загальна площа об'єкта інвестування, крім випадків, коли зменшення площі є наслідком встановлення додаткових перегородок за ініціативою довірителя;

- у разі, якщо фактична загальна площа об'єкта інвестування більше, ніж загальна площа за проектом, довіритель вносить до ФФБ кошти в сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об'єкта інвестування, на яку збільшилась загальна площа об'єкта інвестування.

11.5. Довіритель, після здійснення остаточних розрахунків з управителем, обмінює в управителя Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування за формою встановленою управителем.

11.5. Довідка є документом, підписаним уповноваженою особою управителя, що підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування. У Довідці обов'язково мають бути зазначені такі дані:

номер довідки та дата її видачі;

вид ФФБ;

дані управителя ФФБ;

дані довірителя:

для юридичних осіб:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України. Для довірителя ФФБ, який складає спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, додатково мають бути зазначені дані, що дають змогу однозначно ідентифікувати цей ФОН - назва та реєстраційний номер випуску сертифікатів ФОН;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та країна, де зареєстровано особу;

для фізичних осіб:

для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адреса постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України;

дані про закріплений за довірителем об'єкт інвестування:

вид об'єкта інвестування (квартира, нежитлове приміщення тощо);

номер об'єкта будівництва та його будівельна або поштова адреса;

номер об'єкта інвестування та його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо);

сума коштів, внесених довірителем до ФФБ.

12.1. Отриману від управителя Довідку на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності довірителя на закріплений за ним об'єкт інвестування.

12.2. Довіритель в обмін на Довідку, отримує у забудовника Акт прийому-передачі об'єкта інвестування (далі - Акт), в якому зазначаються:

перелік робіт, які забудовник провів на об'єкті інвестування;

перелік обладнання, яке було встановлено на об'єкті інвестування для наступної його передачі довірителеві;

стислий перелік робіт, які забудовник провів на об'єкті будівництва та прибудинковій території;

перелік обладнання, яке було встановлено на об'єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об'єднанню співвласників житлового будинку.

12.3. Протягом 15 календарних днів з дня одержання Акта довіритель проводить огляд об'єкта інвестування на предмет його відповідності проектній і технічній документації, а також характеристикам, вказаним в Договорі, та:

- у разі відсутності зауважень щодо об'єкту інвестування довіритель підписує Акт із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об'єкта будівництва і об'єкта інвестування;

- у разі виявлення відхилень, недоліків, відсутності необхідного обладнання, тощо, довіритель до Акта передає у письмовій формі обґрунтовані зауваження щодо виявлених будівельних недоліків де вказуються відхилення і недоліки, виявлені в ході огляду об'єкта будівництва і об'єкта інвестування, і термін для їх усунення.

12.4. У разі наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування забудовник зобов'язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п'ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості. Перебіг строків виконання зобов'язань довірителя зупиняється на час усунення недоліків, що виникли з вини забудовника на об'єкті будівництва та/або об'єкті інвестування.

12.5. Після підписання Акта забудовник передає довірителеві паспорти, сертифікати, гарантійні документи на обладнання, встановлене на об'єкті інвестування, яке переходить у власність довірителя.

12.6. Оформлення права власності довірителя на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок у порядку, визначеному Законом України N 978-IV та цими Правилами.

12.7. Для довірителів ФФБ, які складають спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, бюро технічної інвентаризації, що здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно реєструє збудований об'єкт інвестування на ім'я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, із відповідною позначкою, для подальшого здійснення управителем ФОН або управителем системи ФОН-ФФБ операцій з цією нерухомістю відповідно до Закону України N 978-IV, Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН.

12.8. Оформлення права власності довірителя на нежитлові приміщення (офісні приміщення, гаражні бокси, машиномісця) здійснюється довірителем самостійно та за свій рахунок. Інформацію про умови оформлення правовстановлюючих документів на нежитлові приміщення, а також необхідні документи, довірителю надає забудовник.

12.9. Протягом __________ після отримання Свідоцтва про право власності на об'єкт інвестування довіритель зобов'язаний:

- для об'єкта інвестування - квартири - прийняти участь у створенні об'єднання співвласників та вступити в члени цього об'єднання, в разі його створення, або самостійно укласти відповідний договір з експлуатуючою організацією;

- для об'єкта інвестування - не житлового приміщення - укласти відповідний договір на експлуатацію блока нежитлових приміщень з експлуатуючою організацією.

12.10. Забудовник зобов'язаний не пізніше ніж у стодвадцятиденний строк з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню власнику (об'єднанню співвласників), або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією.

12.11. Умови надання експлуатуючою організацією комунальних послуг мають регулюватись окремим договором, укладеним між експлуатуючою організацією та довірителем, або між експлуатуючою організацією та новоствореним об'єднанням співвласників.

13.1. У разі невиконання довірителем умов договору про участь у ФФБ довіритель втрачає право на закріплений за ним об'єкт інвестування та управитель має право відкріпити від довірителя закріплений за ним об'єкт інвестування і закріплені за довірителем вимірні одиниці об'єкта інвестування.

13.2. Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об'єкт інвестування у таких випадках:

- відмова довірителя від участі у ФФБ;

- порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;

- порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

13.3 Сума коштів, що підлягає повернення довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

13.4. У разі якщо управитель відкріпив від довірителя закріплений за ним об'єкт інвестування за недотримання довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування станом на перший день місяця, наступного за місяцем, коли довіритель порушив графік внесення коштів до ФФБ.

13.5. В інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування станом на день відкріплення від довірителя об'єкта інвестування.

13.6 Сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених пунктами 13.3-13.5 цих Правил повертається довірителю протягом п'яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування або після введення об'єкта будівництва в експлуатацією.