МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 17.03.2025 р. N 38426/Б-4919/8.4.4
Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення від 22 лютого 2025 року щодо обрахування строку дії договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, який містить положення, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди, та повідомляє.
Насамперед звертаємо увагу, що відносини, пов'язані з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки, у тому числі щодо обрахунку строку дії такого права, неодноразово були предметом розгляду Мін'юсту з метою надання роз'яснення законодавства з порушених питань. Одним із таких роз'яснень є також і роз'яснення від 04 жовтня 2023 року N 130090/91550-35-23/8.4.4, що розміщено на вебсайті Мін'юсту.
Головні акценти, на які було звернуто увагу у відповідному роз'ясненні полягали в тому, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору" та "строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов'язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі".
У контексті порушеного у листі питання слід розглянути норми Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), що діяли станом на 01 січня 2013 року.
Відповідно до частини першої статті 14 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
При цьому абзацом першим частини першої статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) у редакції, що діяла станом на 01 січня 2013 року, передбачалося, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору оренди землі було визначено, зокрема, строк дії договору оренди та умови і строки передачі земельної ділянки орендарю. При цьому за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо (стаття 15 Закону).
Таким чином, Законом надавалося право за згодою сторін зазначати будь-які умови в договорі оренди землі, проте така істотна умова договору оренди землі, як строк дії договору має бути в обов'язковому порядку відображена у відповідному договорі.
Саме з такою істотною умовою договору оренди землі, як строк дії договору Закон імперативно пов'язує певні правові наслідки.
Так, відповідно до статті 31 Закону договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Статтею 34 Закону встановлено, що у разі припинення договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Варто звернути увагу на позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі NN 902/1207/22, в якій зазначено, що "свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов'язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов'язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7 - 7.10 постанови від 01 червня 2021 року у справі N 910/12876/19 та пунктах 22 - 25 постанови від 13 липня 2022 року у справі N 363/1834/17.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб".
Таким чином, незалежно від того, які умови містить договір оренди землі, у тому числі можливо умови щодо строку дії права оренди земельної ділянки, такий договір має містити істотну умову щодо строку дії договору. Саме зі строком дії договору оренди землі нерозривно пов'язаний строк дії самого права оренди земельної ділянки, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі. При цьому орендар земельної ділянки відповідно до приписів статті 34 Закону у разі припинення договору оренди землі зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.
Важливі юридичні застереження
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз'яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
| Перший заступник Міністра | Микола КУЧЕРЯВЕНКО |