Державна податкова служба України
Індивідуальна податкова консультація
від 29.09.2025 № 5224/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення ( ) щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Платник податків у зверненні повідомив, що ( ) (далі - Банк) як платник податку може здійснювати продаж нерухомого майна / рухомого у т.ч. земельної ділянки в наступний спосіб/наступним чином:
а) через інтернет - майданчиках (OLX, DOM. RIA тощо);
б) на публічних торгах (аукціонах) через систему СЕТАМ, Prozorro.
На публічних торгах (аукціонах) ціна формується за результатом торгів, де визначаеться переможець, який сплачус ринкову ціну, яка визначена за результатами торгів.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Чи виникає додаткове благо у фізичної особи, в разі придбання нерухомого майна на публічних торгах за ціною нижче оціночної вapтості, однак яка визначена в Звіті про оцінку суб’єктом оціночної діяльності, на різницю між оціночною вартістю нерухомого майна тa ринковою вартістю, що склалася на публічних торгах і чи повинен Банк при цьому сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за тaкy фізичну особу?
2. Чи виникає додаткове благо у фізичної особи у разі придбання нерухомого майна через плаzформи OLX, DOM. RIA за ринковою ціною, яка є договірною відповідно до договору купівлі - продажу, при цьому на різницю між оціночною вартістю нерухомого майна, визначеною суб’єктом оціночної діяльності за результатами проведення незалежної оцінки та за ринковою ціною, яка вказана в договорі купівлі – продажу і чи повинен Банк сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за тaкy фізичну особу?
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (далі – Закон № 2658).
Відповідно до ст. 7 Закону № 2658 оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.
Проведення оцінки майна є обов’язковим, зокрема у випадку оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).
Відповідно до п. 23.1 ст. 23 Кодексу базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні або інші характеристики певного об’єкта оподаткування.
База оподаткування – це фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об’єкта оподаткування, до якого застосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміру податкового зобов’язання.
База оподаткування і порядок її визначення встановлюються Кодексом для кожного податку окремо (п. 23.2 ст. 23 Кодексу).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом IV Кодексу.
Відповідно до п. 164.1 ст. 164 Кодексу базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених розділом IV Кодексу.
Загальний оподатковуваний дохід – це будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.
Згідно з п.п. 164.1.1 п. 164.1 ст. 164 Кодексу загальний оподатковуваний дохід складається з доходів, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання), доходів, які оподатковуються у складі загального річного оподатковуваного доходу, та доходів, які оподатковуються за іншими правилами, визначеними Кодексом.
При цьому загальний річний оподатковуваний дохід дорівнює сумі загальних місячних оподатковуваних доходів, іноземних доходів, отриманих протягом такого звітного податкового року, доходів, отриманих фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності згідно зі
ст. 177 Кодексу, та доходів, отриманих фізичною особою, яка провадить незалежну професійну діяльність згідно зі ст. 178 Кодексу (п.п. 164.1.3 п. 164.1 ст. 164 Кодексу).
Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема:
дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у п.п. 165.1.53 п. 165.1 ст. 165 Кодексу (п.п. "е" п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
При цьому звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).
Згідно з п.п. 14.1.219 п. 14.1 ст. 14 Кодексу ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності –однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах.
Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1
п.п. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, – 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Таким чином, базою оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу у вигляді вартості проданого нерухомого майна фізичній особі є звичайна ціна, яка відповідає рівню ринкової ціни. При цьому слід зазначити, оскільки базою оподаткування визнаються конкретні вартісні характеристики зазначеного об’єкта оподаткування, то у розумінні Кодексу вартість вказаного майна є також об’єктом оподаткування військовим збором.
Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою (покупцем) придбавається нерухоме майно у юридичної особи (продавця) за ціною, яка нижче звичайної ціни, то дохід у вигляді суми знижки звичайної ціни включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи як додаткове благо та оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах, незалежно від способу реалізації рухомого/нерухомого майна.
При цьому юридична особа зобов’язана виконати всі функції податкового агента, встановлені Кодексом.
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.