Внесення доповнень до Розяснень деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, наданих листом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 10-36-835

Відповідно до повноважень, визначених пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, з метою реалізації вимог розділу I пункту 2 частини 5 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 р. N 309-VI, пункт 12 Роз'яснень деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891 (далі - Методика), наданих листом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 10-36-835 (із змінами), викласти у такій редакції:

"До пункту 41 Методики

Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531.

В разі оцінки неспеціалізованої нерухомості право користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) здійснюється відповідно до пункту 45 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531, шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

В інших випадках процедура оцінки вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) передбачає такі процедури.

Першим етапом оцінки права користування земельними ділянками є аналіз ринку прав оренди подібних земельних ділянок. У випадку наявності такої інформації, право користування земельною ділянкою (право оренди) визначається шляхом непрямої капіталізації додаткового доходу орендаря.

У разі відсутності ринку прав оренди подібних земельних ділянок, проводиться аналіз ринку продажів земельних ділянок.

Якщо є ринкова інформація про продажі подібних земельних ділянок, чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки визначається за формулою:

де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки;

Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних ділянок;

Ск - ставка капіталізації для землі.

У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пунктів 40, 41 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. При цьому додатковий дохід зменшується на суму обґрунтованих витрат на зміну функціонального призначення.

Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати).

У всіх варіантах розрахунку додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та встановленою платою за землю (орендною платою). У відповідності до Закону України "Про оренду земель" та Закону України "Про плату за землю" розмір встановленої плати за землю (орендної плати) визначається як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади в залежності від функціонального призначення та умов договору оренди.

Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).

Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються, розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови під неспеціалізованими будівлями.

Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна.".