Про необхідність усунення порушень вимог Указу Президента України від 03.02.98 N 79/98 "Про усунення обмежень, що стримують розвиток підприємницької діяльності" Севастопольською міською державною адміністрацією

На виконання Указу Президента України від 03.02.98 N 79/98 "Про усунення обмежень, що стримують розвиток підприємницької діяльності", здійснюючи аналіз нормативно-правових актів місцевих органів виконавчої влади, з метою усунення надмірного та необгрунтованого державного втручання у підприємницьку діяльність Державний комітет України з питань розвитку підприємництва встановив:

Розпорядженням Севастопольської міської державної адміністрації від 07.06.99 N 945-р "Об установлении ставки эксплуатационных затрат с арендаторов и собственников нежилых помещений" (далі - Розпорядження) встановлюються ставки експлуатаційних витрат з орендаторів та власників нежилих приміщень та визначається порядок збору цих витрат.

Аналіз Розпорядження вказує на те, що воно містить положення, які не відповідають чинному законодавству України, призводять до збільшення витрат суб'єктів підприємницької діяльності, які орендують нежитлові приміщення.

1. Пунктом 1 Розпорядження встановлюється з 01.07.99 року нова ставка експлуатаційних витрат з орендаторів та власників нежитлових приміщень та ставка експлуатаційних витрат з орендаторів окремо розташованих будинків, які знаходяться на балансі місцевих рад.

Поряд з цим, пункт 3 Розпорядження дає вказівку "управлению имуществом города в установленном порядке внести изменения в существующие договоры аренды с арендаторами нежилых помощений (встроенно-пристроенных) в части, касающейся заключения договоров между ремонтно-эсплуатационными предприятиями и арендаторами нежилых помещений на участие в затратах по содержанию домов и придомовых территорий в срок до 15.07.99".

Але, по-перше, відповідно до п.5 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 N 572 (на які, зокрема, посилається Севастопольська міська державна адміністрація у своєму Розпорядженні), технічне обслуговування і ремонт елементів житлових будинків і зовнішнього благоустрою, санітарне обслуговування допоміжних приміщень житлових будинків і прибудинкових територій здійснюють на договірній основі з власниками житла або з уповноваженим ними органом відповідні підприємства, які повинні дотримуватись вимог цих Правил. Розпорядженням же передбачено укладання договорів не між власниками приміщень та ремонтно-експлуатаційними підприємствами, а між орендарями та ремонтно-експлуатаційними підприємствами.

Участь орендарів приміщень в експлуатаційних витратах встановлюється за домовленістю між власником приміщення та орендарем у договорі оренди.

Такий порядок встановлено, зокрема, абзацом 2 п.16 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 N 572, в якому зазначається, що при визначенні орендної плати враховуються площа приміщень, що вноситься в оренду, фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові вартості житла та інші витрати.

Звертаємо особливу увагу на той факт, що не виключена ситуація, коли після укладання договору між орендарем та ремонтно-експлуатаційним підприємством, як це вимагає Розпорядження, орендар нежитлового приміщення змушений буде сплачувати експлуатаційні витрати двічі: перший раз - орендодавцеві (якщо це передбачено договором оренди), а другий раз - ремонтно-експлуатаційному підприємству в розмірі 0,60 грн. за 1 кв. метр в місяць загальної площі приміщення, що займається, як це передбачено новими договорами відповідно до Розпорядження.

По-друге, відповідно до п.3 ст.10 Закону України від 10.04.92 N 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Отже, якщо чинним договором не передбачено необхідності укладання угоди з ремонтно-експлуатаційними підприємствами, орендар має повне право не укладати зазначений договір.

Відповідно до ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, може бути змінено лише розмір орендної плати.

Як вже вказувалось вище, при визначенні орендної плати можуть враховуватись фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку. Таким чином, чинним законодавством передбачено можливість внесення зміни в договір оренди в частині, що стосується орендної плати, а не в частині, що стосується укладання договорів між ремонтно-експлуатаційним підприємством та орендарем, як це передбачено Розпорядженням.

До того ж при застосуванні цієї статті необхідно враховувати, що договір можна змінювати тільки за погодженням сторін та відповідно до чинного законодавства України. Необхідно, наприклад, додержуватись вимоги ст.11 Арбітражного процесуального Кодексу України, яка вказує, що підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором.

Механізм внесення змін до існуючих договорів в Розпорядженні визначено нечітко, що може призводити до порушення прав суб'єктів підприємницької діяльності, які орендують нежитлові приміщення. Зокрема, п.3 Розпорядження дає чітку вказівку внести зміни до існуючих договорів оренди. Але невідомо, як буде виконуватись цей пункт, якщо наприклад, договором оренди не передбачено необхідності укладання договорів між орендаторами та ремонтно-експлуатаційними підприємствами та у випадку, якщо орендатор відмовиться від запропонованих змін.

Севастопольська міська державна адміністрація могла лише дати вказівку надіслати орендаторам нежитлових приміщень пропозиції про внесення змін до існуючих договорів оренди. Орендар та орендодавець самостійно приймають рішення щодо доцільності запропонованих змін та мають право відмовитись від внесення змін до існуючого договору, оскільки відповідно до ст.19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

2. Згідно з абзацом 2 пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 22.06.98 N 939 "Про вдосконалення системи державного регулювання розміру квартирної плати та плати за утримання будинків і прибудинкових територій" при встановленні плати за користування житлом та плати за утримання житла необхідно виходити з того, що зміна розміру зазначеної плати здійснюється лише за умови економічного її обгрунтування залежно від переліку та якості послуг, що надаються підприємствами житлового господарства. В Розпорядженні Севастопольської міської державної адміністрації нема жодних посилань щодо економічного обгрунтування підвищення плати за утримання, яка стягується з власників та орендарів нежитлових приміщень.

3. Пункт 5 Розпорядження встановлює, що джерелом фінансування державного комунального підприємства "Аррікон" для виконання робіт, пов'язаних з контролем за ефективним використанням нежитлових приміщень, веденням претензійної роботи, аварійним обслуговуванням, є орендна плата та експлуатаційні збори, що отримуються з орендаторів нежитлових будинків, які знаходяться на балансі ДКП "Аррікон".

Отже, Севастопольська міська державна адміністрація встановила порядок використання орендної плати з об'єктів, що перебувають у комунальній власності. Це є перевищенням повноважень Севастопольської міської державної адміністрації, оскільки відповідно до п.2 ст.19 Закону України від 10.04.92 N 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

У зв'язку з виявленням положень, які суперечать чинному законодавству України та стримують розвиток підприємницької діяльності, Державний комітет України з питань розвитку підприємництва В И Р І Ш И В:

Запропонувати Севастопольській міській державній адміністрації скасувати Розпорядження від 07.06.99 N 945-р, оскільки воно видано з перевищенням повноважень та призводить до незаконних витрат суб'єктів підприємництва.

Рішення Державного комітету України з питань розвитку підприємництва щодо усунення обмежень, які стримують розвиток підприємницької діяльності, є обов'язковим для виконання.