Пільгова ставка чи ставка за договором оренди землі?

Державна податкова служба України на звернення Ради щодо правомірності встановлення ставок з орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (далі - Плата), керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), повідомляє.

Рада повідомила про наявність переможця електронного аукціону на право оренди земельної ділянки комунальної власності, який планує на цій земельній ділянці створити індустріальний парк (далі - Парк). Рада, посилаючись на чинне законодавство, запитує про правомірність унесення змін до договору оренди земельної ділянки та встановлення пільгової ставки Плати відповідно до п. 284.6 ст. 284 Кодексу.

Підставою для нарахування Плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення Плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.1, 288.4 ст. 288 Кодексу).

Згідно з пп. 288.5.3 п. 288.5 ст. 288 Кодексу у разі визначення орендаря на конкурентних засадах річний розмір платежу може перевищувати граничний розмір Плати, встановлений у пп. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Кодексу, а саме 12 відс. нормативної грошової оцінки.

Водночас відповідно до п. 284.6 ст. 284 Кодексу у частині плати за землю за земельні ділянки, що входять до складу території індустріальних парків, включених до Реєстру індустріальних парків, нормативну грошову оцінку яких проведено, що використовуються ініціаторами створення індустріального парку, керуючою компанією індустріального парку та учасниками індустріальних парків, органи місцевого самоврядування можуть:

1) встановлювати ставки земельного податку та Плату в розмірі, меншому за розмір земельного податку, встановлений рішенням відповідного органу місцевого самоврядування для певної категорії земель, що сплачується на відповідній території;

2) звільняти від сплати земельного податку.

Частиною першою ст. 7 Законом України від 21 червня 2012 року №5018-VI "Про індустріальні парки" (зі змінами) визначено, що на земельних ділянках, які передані в оренду, Парки можуть створюватися з ініціативи орендарів після внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки та прийняття орендодавцем рішення про погодження концепції Парку.

Враховуючи зазначене, підставою для застосування норми п. 284.6 ст. 284 Кодексу є:

внесення змін до договору оренди в частині визначення, що земельна ділянка надана саме для створення Парку;

погодження Радою концепції Парку;

включення Парку до Реєстру індустріальних (промислових) парків;

набрання орендарем земельної ділянки статусу ініціатора, керуючої компанії або учасника Парку.

Разом з цим зазначаємо, що відповідно до ст. 23 Закону України від 06 жовтня 1998 року №161-XIV "Про оренду землі" (зі змінами) Плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Ставка Плати, зазначена у договорі оренди земельної ділянки, визначена за результатом торгів, а не рішенням Ради. Тому норма п. 284.6 ст. 284 Кодексу до договору оренди не може бути застосована.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 гл. 3 розд. ІІ Кодексу).