ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ
від 30.06.2025 р. N 3578/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), розглянула звернення [...] щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.
Платник податків у зверненні повідомила, що громадянка України як фізична особа здійснила продаж трьох об'єктів нежитлової нерухомості (гаражних боксів), які перебували у власності понад три роки та не були отримані у спадщину. Також у цьому ж календарному році платником податків планується продаж житлової квартири, яка перебувала у власності платника податків понад три роки, не є спадковим майном і буде першим продажем житлової нерухомості у звітному році.
Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Чи підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб та військовим збором дохід від продажу вказаної квартири?
2. Чи має фізична особа право на пільгу, передбачену п. 172.1 ст. 172 Кодексу за умов, коли у цьому ж році вже здійснено три продажі нежитлової нерухомості (гаражних боксів), але продаж квартири є першим продажем житлової нерухомості?
3. Як визначається кількість продажів у контексті застосування пільги, передбаченої п. 172.1 ст. 172 Кодексу - окремо за видами нерухомості (житлова/нежитлова) чи сукупно?
4. Чи може бути застосована пільга за п. 172.1 ст. 172 Кодексу при продажу квартири, яка є першим продажем житлової нерухомості у поточному році, незалежно від фактів продажу трьох об'єктів нерухомості (гаражних боксів)?
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом IV Кодексу, згідно з пп. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Згідно з пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями ст. 172 Кодексу (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, визначено ст. 172 Кодексу.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):
житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Крім того, пп. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у пп. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, пп. 3 і 4 п. 170.13-1 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу.
Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.
Також вказаний дохід для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, є об'єктом оподаткування військовим збором (пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, - 5 відсотків від об'єкта оподаткування, визначеного пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною пп. 4 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (пп. 1 пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Враховуючи зазначене, дохід, отриманий фізичною особою - резидентом від першого продажу протягом звітного календарного року об'єкта житлової нерухомості (квартири), яка перебуває у власності платника податків більше трьох років, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та звільняється від оподаткування військовим збором, незалежно від того, що протягом цього року були відчуженні об'єкти нерухомого майна (гаражних боксів). Тобто черговість продажів об'єктів житлової нерухомості, зазначеної у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, визначається окремо від продажів нерухомості, не зазначеної у п. 172.1 ст. 172 Кодексу.
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.