МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Л И С Т
| 16.01.2004 N 19-32/64 |
Начальнику Головного
управління юстиції
Міністерства юстиції України
в Автономній Республіці
Крим, начальникам обласних,
Київського
та Севастопольського міських
управлінь юстиції
Міністерство юстиції України просить довести до відома бюро технічної інвентаризації наступну інформацію.
З 1 січня 2004 року набув чинності Цивільний кодекс України, який містить дещо нові підходи до регулювання цивільних відносин, в тому числі ряд нових положень Цивільного кодексу України, які безпосередньо пов'язані із здійсненням реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
I. Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином, необхідно звернути увагу на те, що, з 01.01.2004 р. нотаріальному посвідченню підлягають не лише договори купівлі-продажу, міни, дарування жилого будинку (як було передбачено статтями 227, 242, 244 Цивільного кодексу УРСР) у разі, якщо хоча б однією з сторін є громадянин, а усі договори купівлі-продажу нерухомого майна незалежно від того хто є стороною такого договору.
Також, слід зазначити, що відповідно до частини четвертої статті 656 Цивільного кодексу України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв'язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.
Стосовно нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі повідомляю, що примусовий продаж активів платника податків, у тому числі об'єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його податкового боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами".
Згідно з підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 статті 3 цього Закону активи платника податків можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду (господарського суду).
Підпунктом 10.2.1 пункту 10.2 статті 10 зазначеного Закону встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах, які організовуються за поданням відповідного податкового органу на зазначених біржах. У тому разі, коли на території району або міста, де знаходяться активи платника податків, що продаються, відсутня товарна біржа, визначена центральним податковим органом, податковий орган організовує окремий позабіржовий аукціон.
При продажу активів на позабіржовому аукціоні безпосереднім продавцем, а в разі продажу через організації роздрібної торгівлі - комітентом виступає податковий орган, при цьому участь будь-яких посередників або агентів для організації такого продажу не дозволяється (підпункт 10.2.4 пункту 10.2 статті 10 наведеного Закону).
Відповідно до підпункту 10.5.2 пункту 10.5 статті 10 Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню.
При цьому слід звернути увагу на те, що такі угоди і не можуть бути посвідчені в нотаріальному порядку у зв'язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна, який, у свою чергу, повинен виступати стороною за цим договором.
Згідно із статтею 55 Закону України "Про нотаріат" нотаріуси посвідчують договори про відчуження майна, яке підлягає реєстрації, лише за умови подання власником майна документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується.
В інших випадках реалізації нерухомого майна через товарну біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна, яке перейшло у власність держави згідно із постановою Кабінету Міністрів України від 25.08.98 N 1340 "Про Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним"), угода, за загальним правилом, повинна бути укладена у письмовій нотаріальній формі.
Що стосується придбання нерухомого майна, на яке накладений арешт державним виконавцем, то слід зазначити, що у разі реалізації нерухомості на прилюдних торгах, аукціонах державною виконавчою службою оформляється акт, а саме, після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію та документів, що підтверджують розрахунок за придбану нерухомість, державний виконавець складає акт про реалізацію нерухомого майна (стаття 62-2 Закону).
Затверджений начальником (заступником начальника) відділу державної виконавчої служби акт державний виконавець видає покупцеві, а копії акта надсилає стягувачеві і боржникові.
Акт є підставою для подальшого оформлення покупцем права власності на це майно, тобто, на підставі копії цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.
Таким чином, придбання на прилюдних торгах, аукціонах нерухомого майна, на яке накладено арешт, не передбачає укладення договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі нотаріусом на підставі акта про реалізацію нерухомого майна свідоцтва про придбання нерухомого майна.
II. Слід зазначити, що відповідно до Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягають також: безхазяйні нерухомі речі. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації (стаття 335 Кодексу);
- відмова від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації (стаття 347 Кодексу);
- застава нерухомого майна (іпотека) підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом (стаття 577 Кодексу;
- договори довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно (стаття 745 Кодексу;
- договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладені на строк не менше одного року (стаття 794 Кодексу;
- право на спадщину, якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно (стаття 1299 Кодексу).
III. Статтею 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності, і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації -з моменту державної реєстрації.
Разом з тим, право власності на нерухоме майно, право власності на яке підлягає державній реєстрації відповідно до закону, виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 Кодексу).
Таким чином, в інтересах сторін договору Мін'юстом буде ініціюватись скорочення строків здійснення реєстрації прав власності від 1 до 10 днів.
З урахуванням вищенаведеного і до прийняття Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" Міністерством юстиції України опрацьовуються і найближчим часом будуть внесені зміни до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. N 7/5.
Пропозиції БТІ просимо у найкоротші строки направляти до Всеукраїнської асоціації фахівців з питань реєстрації прав на нерухомість та технічної інвентаризації нерухомості, якою пропозиції будуть опрацьовані, узагальнені та надані Мін'юсту.
| Перший заступник Міністра | А.П.Заєць |