ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ
від 09.05.2025 р. N 2573/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Як зазначено у зверненні, 17.10.2024 платник згідно договору купівлі- продажу житлового будинку та земельної ділянки під ним здійснила продаж одним договором житлового будинку з господарськими спорудами.
Даний житловий будинок та земельна ділянка належать платнику на підставі Свідоцтв про право на спадщину за заповітом. Державну реєстрацію прав власності проведено нотаріусом 12.05.2015.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання обов'язку подання податкової декларації, а також сплати податків, які виникли внаслідок здійснення операцій з нерухомістю за даним договором купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, враховуючи ст. 172 Кодексу.
Згідно з частиною першою ст. 1216 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Спадкування здійснюється за заповітом або за законом (частина перша ст. 1217 ЦКУ).
Відповідно до частини першої ст. 1296 ЦКУ спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину.
Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п. п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п. п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):
житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.
Підпунктом 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у пп. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п. п. 3 і 4 п. 170.13-1 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу.
Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Об'єктом оподаткування військовим збором, зокрема, для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Сума доходу від операцій з майном, доходу у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна, що підлягає оподаткуванню згідно з положеннями розділу IV Кодексу, отримана платником податків після набрання чинності Законом України від 10 жовтня 2024 року N 4015-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану", оподатковується військовим збором за ставкою у розмірі 5 відсотків незалежно від зазначення таких доходів у річній податковій декларації про майновий стан і доходи за 2024 рік (пп. 1.16 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01 липня 2004 року N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.
Враховуючи викладене, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об'єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об'єкта.
Таким чином, якщо платником податку - фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється:
перший продаж нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке перебуває у власності платника податку більше трьох років - дохід не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та звільняється від оподаткування військовим збором;
другий продаж нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке перебуває у власності платника податку більше трьох років - дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 1,5 відсотків.
Порядок подання податкової декларації визначено ст. 179 Кодексу, згідно з п. 179.1 якої платник податку зобов'язаний подавати податкову декларацію відповідно до Кодексу.
Пунктом 179.2 ст. 179 Кодексу передбачено, що відповідно до Кодексу обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, крім випадків, коли подання податкової декларації прямо передбачено Кодексом, якщо такий платник податку отримував, зокрема, доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, дохід від яких відповідно до Кодексу не оподатковується, оподатковується за нульовою ставкою та/або з яких при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV Кодексу.
У разі якщо платник податку зобов'язаний подавати податкову декларацію відповідно до інших положень Кодексу, то в ній поряд з іншими доходами зазначаються доходи, передбачені п. 179.2 ст. 179 Кодексу.
При цьому податкова декларація подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платника податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб, - до 01 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу (пп. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 Кодексу).
Фізична особа зобов'язана самостійно до 01 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 Кодексу).
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.