Щодо оподаткування доходу від продажу нерухомого майна

Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексуУкраїни (далі - Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо оподаткування доходу від продажу нерухомого майна і повідомляє, що відповідь надається з урахуванням фактичних обставин, викладених у листі.

Відповідно до ст. 1 Декрету Кабінету Міністрів України 21.01.1993 N 7-93 " Про державне мито" (далі - Декрет N 7-93) платниками державного мита на території України є фізичні та юридичні особи за вчинення в їхніх інтересах дій та видачу документів, що мають юридичне значення, уповноваженими на те органами.

Державне мито справляється, зокрема, за вчинення нотаріальних дій державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, а також за видачу дублікатів нотаріально засвідчених документів (п. 3 ст. 2 Декрету N 7-93).

Ставки державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження встановлюється у розмірі 1 відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (п. 3 ст. 3 Декрету N 7-93).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна встановлено ст. 172 Кодексу, згідно з п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Відповідно до пп. 1.7 п. 16-1підрозділу 10 розділу XX Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу, зокрема, не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб, крім доходу, зазначеного у пп. 165.1.2, 165.1.18, 165.1.52 п. 165.1 ст. 165 Кодексу.

Разом з цим відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Також вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором (пп. 1.2 п. 16-1підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

При цьому дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ст. 173 Кодексу).

Згідно з п. 172.4 ст. 172 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу) та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Відповідно до п. 179.2 ст. 179 Кодексу обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи, зокрема, від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV Кодексу.

Отже, дохід, отриманий платником податку - фізичною особою від продажу об'єкта нерухомості не оподатковується та податкова декларація не подається, у разі дотримання вимог п. 172.1 ст. 172 Кодексу, за умови відсутності інших підстав для подання податкової декларації.

Водночас зазначаємо, згідно з пп. 14.1.159 п. 14.1 ст. 14 Кодексу пов'язані особи - це юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють, з урахуванням таких критеріїв, зокрема для фізичних осіб - це чоловік (дружина), батьки (у тому числі усиновлювачі), діти (повнолітні/неповнолітні, у тому числі усиновлені), повнорідні та неповнорідні брати і сестри, опікун, піклувальник, дитина, над якою встановлено опіку чи піклування.

У разі якщо фізичні особи не відповідають критеріям, зазначеним у пп. 14.1.159 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, вони не вважаються пов'язаними особами, якщо зворотнє не доведено у судовому порядку.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.