МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 04.09.2026 р. N 132085/Б-22031/8.4.4
Міністерство юстиції України [...] стосовно можливості проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно у разі коли із заявою про державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна, побудовані до 5 серпня 1992 року, звертаються фізичні особи, які на момент завершення будівництва таких об'єктів були малолітніми або неповнолітніми, повідомляє.
В першу чергу у контексті порушених питань слід зазначити про необхідність розуміння суті понять "момент виникнення права власності" та "момент набуття права власності" і їх різниці.
Так, відповідно до статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.
Отже, з правової дефініції наведеної статті вбачається, що державна реєстрація прав в усіх випадках є наслідком набуття, зміни або припинення речового права.
Також зауважуємо, що відповідно до положень цивільного законодавства право власності на нерухоме майно визначається згідно з документами, на підставі яких це майно належить особі.
Сам порядок проведення державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції чітко визначено законодавством.
Відповідно до пункту 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України N 1127 (далі - Порядок), державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об'єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об'єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться за наявності відомостей про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об'єкта, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння адреси (крім випадку проведення реконструкції об'єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об'єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку.
В той же час абзацом третім пункту 78 Порядку встановлено, що документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не вимагається в разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
Отже, для проведення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що були закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року, обов'язковим є отримання з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомостей:
про технічні характеристики такого закінченого будівництвом об'єкта;
про присвоєння адреси.
При цьому в частині відомостей про присвоєння адреси варто звернути увагу, що відповідно до абзаців першого та третього пункту 79 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт у разі присвоєння завершеному будівництвом об'єкту адреси без застосування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва проводиться за наявності документа, що підтверджує присвоєння такому об'єкту адреси.
Документ, що підтверджує присвоєння закінченому будівництвом об'єкту адреси, не вимагається у разі державної реєстрації права власності на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов'язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об'єкт, для подальшого відображення його адреси. Дія цього абзацу не застосовується, якщо у відомостях про місце розташування земельної ділянки відсутні всі необхідні реквізити адреси, передбачені частиною четвертою статті 26-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
При цьому, відповідно до положень статті 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав.
У розрізі окресленого зазначаємо про те, що необхідно розмежовувати набуття права власності на новостворене нерухоме майно у результаті його будівництва безпосередньо фізичною особою чи у результаті укладення фізичною особою певного виду інвестиційних договорів або ж участі в діяльності кооперативу.
Так, відповідно до статті 30 Цивільного кодексу України (далі - Кодекс) цивільну дієздатність має фізична особа, яка усвідомлює значення своїх дій та може керувати ними. Цивільною дієздатністю фізичної особи є її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання.
Статтею 31 Кодексу встановлена часткова цивільна дієздатність фізичної особи, яка не досягла чотирнадцяти років.
Повну цивільну дієздатність має фізична особа, яка досягла вісімнадцяти років (повноліття) (частина перша статті 34 Кодексу).
Неповнолітня особа вчиняє інші правочини за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників (частина друга статті 32 Кодексу).
Звертаємо увагу, що частинами п'ятою та шостою статті 18 Закону встановлено, що у разі якщо державна реєстрація прав проводиться не в результаті вчинення нотаріальних дій або не на підставі документів, виданих (оформлених) органами державної влади чи органами місцевого самоврядування, або державна реєстрація прав проводиться не автоматично у випадках, визначених цим Законом, державний реєстратор обов'язково визначає обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб і цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб, перевіряє повноваження представника фізичної або юридичної особи щодо вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну чи припинення речових прав, обтяжень таких прав. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - громадянина України здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян.
Відповідно до положень статті 331 Кодексу право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Підсумовуючи вказане, якщо фізичною особою заявляється набуття права власності на новостворене нерухоме майно, що створене саме у результаті його будівництва безпосередньо такою особою, яка на момент створення майна не мала повної цивільної дієздатності, то навряд чи можна вести мову про наявність правових підстав набуття права власності на новостворене нерухоме майно такою особою в розумінні положень статті 331 Цивільного кодексу України, що і матиме наслідком застосування державним реєстратором підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав відповідно до статті 24 Закону.
Важливі юридичні застереження:
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз'яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин та ґрунтується на презумпції достовірності наданої заявником інформації.
| Заступник Міністра | Олена ФЕРЕНС |
