Щодо розгляду листа

Міністерство юстиції України розглянуло […] стосовно пропозиції внести зміни до пункту 67 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами), "встановивши, що рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння, яке набрало законної сили, є само по собі підставою для державної реєстрації права власності на таке нерухоме майно, і подання будь-яких інших документів на підтвердження права власності державному реєстратору не є обов’язковим у всіх випадках", і в межах компетенції повідомляє.

Дякуємо за висловлену позицію та повідомляємо, що Міністерство юстиції України постійно вивчає практику застосування норм у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) та, аналізуючи результати впровадження реформ, переглядає законодавство стосовно доцільності внесення відповідних змін, вивчає думки практиків у цій сфері та продовжує роботу над удосконаленням системи реєстрації.

Насамперед зазначаємо, що державна реєстрація прав – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон)).

Відповідно до положень цивільного законодавства право власності особи на нерухоме майно визначається згідно з документами, на підставі яких це майно належить такій особі.

За своєю правовою природою державна реєстрація прав не є способом набуття права власності, а є лише засобом підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття такого права з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 червня 2023 року в справі № 539/5295/21 (61-6235св23)).

Загальними засадами державної реєстрації прав, зокрема є, гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, та внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених Законом.

Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей про речові права, обтяження речових прав, що містяться в цьому реєстрі (абзаци перший – другий частини п’ятої статті 12 Закону).

Частиною першою статті 12 Закону встановлено, що Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав.

Зауважуємо, що функціонування Державного реєстру прав спрямоване на відображення максимально досяжної історії існування об’єкта нерухомості. Відповідно за загальним правилом Державний реєстр прав має відображати первинного власника нерухомості та документи, за якими він набув речове право, а потім послідовний ланцюжок усіх наступних суб’єктів речових прав та їх правовстановлюючі документи.

Водночас судове рішення є екстраординарною підставою для зміни суб’єкта права та у випадку віндикації не має самостійного характеру – лише анулює юридичне значення однієї чи кількох транзакцій у ланцюжку та відновлює права певного суб’єкта (на відміну, до речі, від судового рішення про визнання права власності за набувальною давністю – у такому разі рішення суду є самостійною та фактично первинною підставою для набуття права власності).

Саме для забезпечення повноти та вичерпності відомостей про об’єкт нерухомого майна, що містяться в Державному реєстрі прав, абзацом першим пункту 67 Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності у разі витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння на підставі рішення суду подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені статтею 27 Закону та цим Порядком, що підтверджують право власності на нерухоме майно належного власника, крім випадку, коли право власності належного власника на таке майно було зареєстроване в Державному реєстрі прав.

Разом з тим вищезазначена норма жодним чином не применшує авторитет рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння та не підважує його юридичний ефект, а тому не вбачається за доцільне внесення запропонованих змін.

Важливі юридичні застереження

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин та ґрунтується на презумпції достовірності наданої заявником інформації.

3. З метою отримання повного та вичерпного юридичного аналізу конкретної справи рекомендується розглянути доцільність звернення до адвоката. Для соціально вразливих категорій громадян держава забезпечує безоплатну вторинну правову допомогу (охоплює захист, представництво інтересів в судах, інших державних органах, органах місцевого самоврядування, перед іншими особами, а також складення документів процесуального характеру) – детальніше на сайті www.legalaid.gov. ua.

4. Правова допомога часто потрібна не лише для отримання правильних відповідей на питання юридичного характеру. Нерідко без неї неможливо коректно сформулювати саме питання. Слід пам’ятати, що правильні відповіді на абстрактні питання, які сформульовані неправильно (зокрема, якщо вони насправді не стосуються конкретної справи) можуть призводити до хибних висновків, невдалої стратегії ведення справи та негативних наслідків.