Про надання роз’яснення та рекомендацій стосовно алгоритму дій державного реєстратора

Міністерство розвитку громад та територій України розглянуло лист Міністерства юстиції України […] про надання роз’яснення та рекомендацій стосовно алгоритму дій державного реєстратора і в межах компетенції повідомляє.

Відповідно до статті 183 Цивільного кодексу України подільною є річ, яку можна поділити без втрати її цільового призначення.

Положеннями статті 364 ЦКУ визначено, що співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Згідно із статтею 368 Цивільного кодексу України (ЦКУ) спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності, крім випадків, установлених законом (стаття 370 ЦКУ).

Зазначаємо, що Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі – Закон № 417-VIII) визначено:

багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтею 4 Закону № 417-VIII установлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Статтею 5 Закону № 417-VIII резюмовано, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Також повідомляємо, що відповідно до пункту 3.19 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" та пункту 3.14 ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" зблокований житловий будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.

Відповідно до підрозділу 2 розділу I Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, яку затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5773 (далі – Інструкція):

§ блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами. Кожен блокований будинок є окремим об’єктом нерухомості, і йому присвоюється окремий номер по вулиці (провулку тощо);

§ будинок квартирного типу – дво- або багатоквартирний житловий будинок, у якому квартири є окремими об’єктами нерухомого майна. Будинки квартирного типу можуть бути одноповерховими та багатоповерховими;

§ будинок садибного типу – житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Будинки садибного типу належать, як правило, до малоповерхової забудови.

Наведені визначення характеризують різновид садибної забудови, яка згідно із пунктом 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" має формуватися за принципами мікрорайонування окремими чи зблокованими житловими будинками з присадибними ділянками.

Статтею 381 Цивільного кодексу України передбачено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

Таким чином, характерна ознака садибної забудови, складовою якої є зблоковані житлові будинки, полягає у синхронному розповсюдженні прав власності на земельну ділянку та розташовані на цій ділянці нерухомі об’єкти домоволодіння.

Блокування здійснюється на межі земельних ділянок, а тому й параметри прав власності щодо збудованих на таких ділянках об’єктах мають відповідати земельному розмежуванню.

При цьому, виходячи з визначення, що блокований будинок є окремим об’єктом нерухомості, пріоритетним є повне розмежування прав власності.

Зазначаємо, що згідно з Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 р. за № 774/14041), яка визначає порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна (далі – об’єкти нерухомого майна), крім земельних ділянок, та застосовується суб’єктами господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (далі – суб’єкти господарювання) при підготовці проектних документів щодо можливості проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, поділ та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням кожному об’єкту поштової адреси.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами.

Вимоги на проектування нових і реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення житлових будинків встановлені ДБН В.2.2-15:2019 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення".

Розрахунок часток у спільній власності на об’єкти нерухомого майна виконується за заявами всіх співвласників об’єктів нерухомого майна.

У разі невідповідності розмірів часток, указаних у правовстановлювальних документах, реальним часткам за згодою всіх співвласників здійснюється розрахунок відповідних часток нерухомого майна з метою отримання відповідних правовстановлювальних документів.

При цьому висновок щодо технічної можливості поділу (виділу) чи об’єднання об’єкта нерухомого майна не є документом, що посвідчує здійснення перетворення об’єкта.

Згідно з підрозділом 4 розділу III Інструкції:

1. Будинок садибного типу може бути поділено на два або більше блокованих будинків шляхом реконструкції.

2. За результатами поділу новоствореним будинкам з відповідними господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами присвоюються поштові адреси.

3. У разі поділу будинку садибного типу на окремі квартири внаслідок реконструкції він переходить у статус житлового будинку квартирного типу.

4. Виділення часток співвласників та проведення реконструкції будинку проводяться відповідно до вимог чинного законодавства.

5. Поділ земельної ділянки здійснюється відповідно до вимог статті 56 Закону України "Про землеустрій" з виготовленням технічної документації із землеустрою.

6. Технічний паспорт на блокований будинок як на окремий об’єкт нерухомого майна виготовляється після припинення права спільної часткової та сумісної власності на земельну ділянку та оформлення окремих документів (присвоєння кадастрових номерів) на кожну земельну ділянку.

Зазначаємо, що житлові будинки проектуються та будуються із урахуванням вимог Законів України "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про архітектурну діяльність", "Про інвестиційну діяльність", "Про будівельні норми", Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 № 45 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 березня 2012 року № 122), інших нормативно-правових актів та державних будівельних норм України.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" під будівництвом розуміється нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об’єкта будівництва.

Відповідно до норм ДБН А.2.2-3-2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" (з урахуванням Зміни № 1) реконструкція – це перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об’єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Підставами для переведення окремих квартир малоповерхового житлового будинку із окремими земельними ділянками та виходами на них у індивідуальний житловий будинок можуть бути:

§ проведення у встановленому законодавством порядку реконструкції малоповерхового житлового будинку із створенням (поділом) на індивідуальні житлові (садибні) будинки;

§ проведення у встановленому законодавством порядку реконструкції квартири малоповерхового житлового будинку із створенням індивідуального житлового (садибного) будинку;

§ рішення суду.

Відповідно до частини 5 статті 25 Закону проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;

6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Зазначаємо, що у випадку зміни статусу з "квартири у будинку" на "будинок (садибу)" (або "блокований будинок (садибу)") такий об’єкт має мати окремий вхід із власною земельною ділянкою, власні комунікації для інженерного забезпечення (водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та електронних комунікацій) та інші властивості, що притаманні будинку, а також не порушувати цим права інших власників (співвласників) квартир у випадку, коли статус змінюється не для всіх квартир будинку.

Виконання зазначених вимог процедурно може бути підтверджено тільки в процесі здійснення реконструкції (пункт п’ятий частини 5 статті 25 Закону).

Таким чином, реконструкція є єдиною процедурою, що забезпечує права всіх власників (співвласників) квартир у малоповерховому будинку, при створенні (поділі) на індивідуальні житлові (садибні) будинки або створенні (виділенні) одного індивідуального житлового (садибного) будинку.

Разом з тим звертаємо увагу на те, що існує можливість зміни статусу квартири в будинку на будинок (садибу) згідно судового рішення для об’єкта, що не має необхідних властивостей або створює передумови для порушення прав інших власників квартир у будинку.

Наприклад, у випадку зміни статусу для квартири, через яку йдуть комунікації для забезпечення будинку, сама квартира має необхідні комунікації, проте всі інші квартири залишаться без постачання або будуть залежати від можливості доступу до комунікацій у приміщеннях новоствореного будинку (квартири, що змінила статус).

Крім того, процедура поділу (виділу) квартири у багатоквартирному будинку, у якому несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, допоміжні приміщення, комунікації є системно ув’язаними, не може бути застосована, оскільки таке майно не може бути поділено між співвласниками або виділено із спільної власності відповідно до законодавства (стаття 5 Закону № 417-VIII).

Враховуючи викладене, пропонуємо застосовувати процедуру реконструкції малоповерхового житлового будинку із створенням (поділом) на індивідуальні житлові (садибні) будинки – у випадку, коли всі квартири міняють свій статус, або реконструкції квартири малоповерхового житлового будинку із створенням індивідуального житлового (садибного) будинку – для окремої квартири у будинку.

Принагідно повідомляємо, що листи Мінрегіону не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм і мають лише інформаційний характер.