Щодо обліку операцій з передачі в рамках реалізації договору на участь у будівництві житлових квартир та іншого нерухомого майна взамін майновим (речовим) правам на забудову земельної ділянки, оцінених у грошовому еквіваленті

Державна податкова служба України, з урахуванням пункту другого постанови Кабінету Міністрів України від 18.12.2018 р. N 1200"Про утворення Державної податкової служби України та Державної митної служби України" та розпорядження Кабінету Міністрів України від 21.08.2019 р. N 682-р"Питання Державної податкової служби України" розглянула звернення щодо обліку операцій з передачі в рамках реалізації договору на участь у будівництві житлових квартир та іншого нерухомого майна взамін майновим (речовим) правам на забудову земельної ділянки, оцінених у грошовому еквіваленті, та, керуючись ст. 52 Податкового кодексуУкраїни (далі - Кодекс), повідомляє.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою ст. 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу І Кодексу).

Згідно з пп. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Кодексу об'єктом оподаткування податком на прибуток є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень Кодексу.

Відповідно до п. 44.2 ст. 44 Кодексу для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування.

Отже, формування доходів та витрат здійснюється згідно з правилами бухгалтерського обліку.

Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (п. 2 ст. 6 Закону України від 16 липня 1999 року N 996-ХIV "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні").

Отже з питання порядку відображення у бухгалтерському обліку операцій з передачі в рамках реалізації договору на участь у будівництві житлових квартир та іншого нерухомого майна взамін майновим (речовим) правам на забудову земельної ділянки, оцінених у грошовому еквіваленті доцільно звернутись до Міністерства фінансів України.

Щодо дати виникнення податкових зобов'язань з ПДВ.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з пп. "а" і "б" п. 185.1 ст. 185 розділу V Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпорядження товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (пп. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 Кодексу). При цьому продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (пп. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

Порядок оподаткування ПДВ операцій з постачання житла визначений пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу. Зокрема, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено вказаним підпунктом.

У пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу перше постачання житла (об'єкта житлового фонду), зокрема, означає першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

Правила визначення дати податкових зобов'язань з ПДВ встановлено ст. 187 розділу V Кодексу.

Пунктом 187.1 ст. 187 розділу V Кодексу визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата за правилом "першої події";

Враховуючи зазначене, операція будівельної організації (надавача послуг - підрядника) з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) замовнику (кооперативу) є першим постачанням житла (об'єкта житлового фонду) відповідно до пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу та відповідно оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків, незалежно від того, матеріали замовника (кооперативу) чи будівельної організації (надавала послуг - підрядника) використані для будівництва такого житла (об'єкта житлового фонду).

Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) асоційованим членам кооперативу звільняються від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу.

В той же час, зважаючи на те, що як вказано у зверненні, ".." не є зареєстрованим платником ПДВ, необхідно враховувати, що при досягненні обсягу операцій, необхідного для обов'язкової реєстрації в якості платника ПДВ, відповідно до п. 181.1 ст. 181 розділу V Кодексу під обов'язкову реєстрацію як платника ПДВ підпадає особа, у якої загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V Кодексу, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн. грн. (без урахування ПДВ).

При цьому до загального обсягу оподатковуваних операцій для цілей реєстрації особи як платника ПДВ належать операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою ПДВ, ставкою 7 відсотків, нульовою ставкою ПДВ та звільнені від оподаткування ПДВ.

Крім того, слід зазначити, що згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно визначати відповідність здійснення ними операцій тим, які визначені Кодексом.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.