Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності обєднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні

З метою забезпечення належного утримання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, та підвищення відповідальності за його збереження і використання за призначенням Кабінет Міністрів України

1. Затвердити Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (додається).

2. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству разом з Фондом державного майна у місячний термін затвердити типовий статут об'єднання власників з управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні.

3. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству разом з Державним комітетом по земельних ресурсах, Фондом державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та передачі їх у користування.

4. Державному комітетові по земельних ресурсах разом з Державним комітетом у справах містобудування та архітектури, Державним комітетом по житлово-комунальному господарству, Фондом державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити Положення про надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків.

5. Для забезпечення ефективного використання житла рекомендувати житловим та житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства об'єднання) співвласників будинку. Місцевим органам влади забезпечити безкоштовну перереєстрацію їх статутів та сприяти створенню таких формувань власників індивідуальних житлових будинків.

6. Визнати таким, що втратив чинність, додаток до Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (ЗП України, 1992 р., N 11, ст. 270).

Прем'єр-міністр України Є. МАРЧУК

1. Для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватися об'єднання власників.

2. З ініціативою про створення об'єднання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, житлових приміщень, а також власники нежитлових приміщень будинку.

3. Ініціатори створення об'єднання власників скликають установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших житлових і нежитлових приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна житлового будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

4. Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повинно бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 30 календарних днів до дати проведення зборів.

Повідомлення має містити інформацію про створення об'єднання власників, дату, час, місце проведення та порядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідомлення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об'єднання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних заходів щодо повідомлення такого власника.

5. Установчі збори є чинними, якщо на них присутні власник житлового будинку або уповноважений ним орган, а також не менше половини власників квартир, інших житлових і нежитлових приміщень у будинку. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів. Повідомлення про нову дату проведення цих зборів розміщується в загальнодоступних місцях будинку не пізніше ніж за 7 календарних днів до дати проведення таких зборів.

Після повторного повідомлення установчі збори є чинними, якщо вони проводяться не раніше ніж через 14 календарних днів та не пізніше ніж через 30 календарних днів після першої дати, призначеної для проведення установчих зборів.

Установчі збори є правомочними, якщо на них присутні власник житлового будинку, а також не менш як 30 відсотків власників квартир, інших житлових і нежитлових приміщень.

6. Якщо установчі збори не відбулися вдруге, власник будинку або уповноважений ним орган самостійно розробляє проект статуту об'єднання власників відповідно до цього Положення.

7. На установчих зборах власник будинку або уповноважений ним орган інформує власників про основні принципи користування майном житлового будинку, яке перебуває у загальному користуванні, та порядок створення об'єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі питання:

а) створення об'єднання власників;

б) розгляд та затвердження проекту статуту об'єднання власників;

в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об'єднання власників;

г) у разі потреби - термін та порядок скликання наступних зборів;

д) інші питання.

8. На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник будинку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до вимог цього пункту, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні.

9. За рішенням установчих зборів затвердження статуту об'єднання власників може відбуватися шляхом письмового погодження власників без проведення загальних зборів. У такому разі статут вважається затвердженим, якщо за нього було подано просту більшість голосів усіх власників. При голосуванні шляхом письмового погодження власники подають копії документів, що встановлюють право на їхню власність.

10. Статут об'єднання власників підлягає державній реєстрації безкоштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен зареєструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання заяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення надсилається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом 5 робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об'єднання. Об'єднання вважається створеним з моменту реєстрації статуту.

11. Статут об'єднання власників (далі - об'єднання) повинен відповідати типовому статуту і містити такі відомості:

а) назва та місцезнаходження об'єднання;

б) цілі і предмет діяльності об'єднання;

в) перелік майна, яке перебуває у загальному користуванні;

г) права та обов'язки власників щодо майна житлового будинку, яке перебуває у загальному користуванні;

д) розмір резервного фонду об'єднання та порядок його створення;

е) назви всіх органів об'єднання, їхні повноваження, періодичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або кваліфікована більшість голосів;

є) порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;

ж) порядок прийняття та внесення змін до правил управління, утримання і використання майна, яке перебуває у загальному користуванні;

з) міра відповідальності користувачів майна, яке перебуває у загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішніх документів об'єднання;

и) порядок здійснення права доступу до квартир, житлових і нежитлових приміщень;

і) порядок реорганізації або ліквідації об'єднання;

ї) порядок та умови, згідно з якими об'єднання може придбавати квартири, житлові та інші приміщення у володіння, користування та розпорядження ними;

й) порядок та умови укладання угод і договорів між об'єднанням власників та кожним власником квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні.

Статут може включати інші положення, що не суперечать чинному законодавству, цьому Положенню та типовому статуту.

12. До статуту додаються такі документи:

а) завірені копії документів що встановлюють право кожного власника на володіння будинком, квартирою (квартирами), житловими приміщеннями;

б) опис земельної ділянки за встановленою формою;

в) технічний паспорт будинку;

г) перелік та опис кожної квартири, житлового і нежитлового приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо;

д) проект кошторису на перший рік існування об'єднання;

е) копія висновку щодо технічного стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

13. Правління об'єднання зберігає оригінал та повні копії статуту з усіма додатками та іншими внутрішніми документами об'єднання і надає їх для ознайомлення всім власникам та іншим заінтересованим особам у зручний для них протягом робочого тижня час.

14. Майно, яке перебуває у загальному користуванні членів об'єднання (додаток до цього Положення), між ними не розподіляється, а вартість частки, що належить кожному власнику квартири, житлового і нежитлового приміщення, включається у вартість майна. Частка майна, яке перебуває у загальному користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.

15. Кожний власник квартири, житлового і нежитлового приміщення зобов'язаний використовувати майно, яке перебуває у загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у користуванні ним.

16. Власники квартир, житлових і нежитлових приміщень не мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у загальному користуванні, або обмежити користування ним чи зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу).

Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові об'єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об'єднання.

17. Власники повинні дотримуватись вимог цього Положення та статуту об'єднання власників. Кожний власник зобов'язаний забезпечити виконання вимог вищенаведених документів будь-якою особою, яка орендує або використовує його приміщення.

Недотримання будь-яким власником або особою, яка орендує або використовує його приміщення, цього Положення та статуту об'єднання власників є підставою для того, щоб власник або об'єднання власників, права яких порушено, подали позов до суду про відшкодування завданих їм збитків, а також про застосування передбачених статутом санкцій проти такого власника або особи, що орендує або використовує його приміщення. Будь-які угоди, укладені власниками та третіми особами стосовно майна житлового будинку, яке перебуває у загальному користуванні, повинні відповідати вимогам цього Положення та статуту незалежно від часу їх укладення.

18. Питання прийняття до членів об'єднання та вибуття з нього регулюються статутом.

У разі виникнення прав на квартиру, житлове чи нежитлове приміщення особа, яка набуває цих прав, подає до об'єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов'язується виконувати статут, а також інші правила і вимоги об'єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав.

19. Частка спільних витрат кожного власника визначається пропорційно його частці у майні, яке перебуває у загальному користуванні, і визначається в порядку, передбаченому статутом об'єднання.

20. Статутом незалежно від обраного методу визначення частки спільних витрат може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна.

На вимогу заінтересованого власника (власників) розмір додаткової або зменшеної частки у спільних витратах визначається незалежним оцінювачем.

21. Правління об'єднання надсилає кожному власнику протягом 10 робочих днів після прийняття та затвердження кошторису об'єднання письмове повідомлення про його частку у спільних витратах та терміни внесення платежів. До прийняття нового кошторису або отримання власником повідомлення про його частку у спільних витратах зберігається частка в розмірі, затвердженому в попередньому фінансовому році.

22. Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах.

23. Об'єднання власників має право звернутися до суду з позовом про несплату власником будинку, квартири, житлового або нежитлового приміщення його частки у спільних витратах, а також будь-яких штрафів, пені і процентів, нарахованих на цю суму.

Власники або покупець житла чи нежитлового приміщення мають право на отримання від правління об'єднання довідки із зазначенням суми несплачених спільних витрат.

24. Правління організовує ведення бухгалтерського обліку всіх надходжень та витрат, пов'язаних з діяльністю об'єднання, відповідно до встановленого порядку. З книгами такого обліку та платіжними документами власники можуть ознайомлюватись у зручний для них час протягом робочого тижня. Один раз на рік правління звітує перед загальними зборами власників про фінансову та господарську діяльність об'єднання з поданням висновку ревізійної комісії або аудитора щодо зазначеної діяльності.

25. Субсидії, які надаються об'єднанню державою на утримання або ремонт майна та оплату комунальних послуг, використовуються в інтересах усіх власників для покриття спільних витрат.

Власники не можуть використовувати такі субсидії або інші фонди об'єднання для оплати своєї частки у спільних витратах.

26. Ремонт квартири, житлового і нежитлового приміщень здійснюється власниками за їх рахунок.

27. Ремонт, технічне обслуговування, роботи щодо усунення пошкоджень або руйнувань майна, яке перебуває у загальному користуванні, організовуються об'єднанням.

Різниця між розміром страхових компенсацій, одержаних об'єднанням на проведення зазначених робіт, та їх вартістю відноситься до спільних витрат.

28. У разі руйнування або значного пошкодження більшої частини будинку рішення щодо проведення його реконструкції приймається загальними зборами (двома третинами голосів усіх власників).

Якщо таке рішення не прийнято протягом 90 днів від дати виникнення потреби у проведенні відповідних робіт, об'єднання підлягає ліквідації.

29. Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будинку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів яких ця реконструкція стосується. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді.

30. Якщо власник житла відмовляється тимчасово відселитися для проведення ремонту або реконструкції житлового приміщення, спір може бути розв'язаний у судовому порядку.

Це положення не звільняє уповноважений орган від обов'язку брати участь у фінансуванні та організації ремонту будинку згідно з вимогами пункту 7 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", постановою Верховної Ради України від 26 листопада 1993 р. N 3665-12 "Про державну дотацію на утримання квартир житлово-будівельних (житлових) кооперативів і молодіжних житлових комплексів".

31. Об'єднання власників ліквідується у разі:

фізичного знищення або руйнування будинку, яке унеможливлює його відновлення або ремонт;

відчудження будинку за рішенням суду;

придбання однією особою всіх одиниць майна у будинку.

32. У разі ліквідації кошти об'єднання, що залишилися після сплати боргів та інших витрат, розподіляються між усіма власниками пропорційно їхнім часткам у майні, яке перебуває у загальному користуванні. При цьому здійснюється залік заборгованості кожного власника перед об'єднанням.

1. Земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове користування земельною ділянкою.

2. Зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори.

3. Дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі.

4. Підвали, погреби, комори.

5. Холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені.

6. Двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи, тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування, розташовані на території земельної ділянки.

7. Парапети, паркани та огорожі.

8. Ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи.

9. Водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори, повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники.

10. Центральні та автономні санітарно-технічні системи та обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря, опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання, сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи.

11. Механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи, повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке використовується чи призначене для використання в інтересах будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку.

12. Приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об'єднання.

13. Інші об'єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах.

14. Всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.