Деякі питання іпотечного кредитування

Кабінет Міністрів України

1. Затвердити Порядок фінансування завершення будівництва житлових об'єктів із ступенем готовності більш як 70 відсотків із застосуванням механізму іпотечного кредитування громадян, що додається.

2. Міністерству регіонального розвитку та будівництва утворити у тижневий строк міжвідомчу комісію з відбору житлових об'єктів, завершення будівництва яких фінансуватиметься із застосуванням механізму іпотечного кредитування громадян, з включенням до її складу представників Міністерства фінансів, Державної іпотечної установи, Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг, а також Національного банку (за згодою).

1. Цей Порядок визначає механізм іпотечного кредитування за стандартами надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів Державної іпотечної установи (далі - Установа) громадян України для завершення будівництва житлових об'єктів із ступенем готовності більш як 70 відсотків та рефінансування Установою таких кредитів за рахунок коштів, залучених шляхом розміщення її облігацій, що випущені під надану у 2008 році державну гарантію.

Терміни, що вживаються у цьому Порядку, використовуються у значенні, наведеному в Законах України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" і "Про іпотеку".

2. Фінансування завершення будівництва житлових об'єктів здійснюється відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" виключно через фонд фінансування будівництва виду А (далі - фонд).

3. Першочергове право на отримання іпотечного кредиту згідно з цим Порядком мають позичальники - громадяни, які перебувають на квартирному обліку, що потребують поліпшення житлових умов.

4. Іпотечний кредит надається громадянам для завершення будівництва житлових об'єктів виходячи з норми 21 кв. метр загальної площі житла на одного члена сім'ї та додатково 10,5 кв. метра на сім'ю.

У разі перевищення нормативної площі житла позичальник сплачує за власний рахунок вартість понаднормативної площі житла, зокрема шляхом сплати першого внеску під час отримання іпотечного кредиту.

5. Граничний розмір іпотечного кредиту, але не більш як 75 відсотків вартості житла, встановлюється первинним кредитором з урахуванням кредитоспроможності позичальника.

Комісійна винагорода за обслуговування іпотечного кредиту первинним кредитором не повинна перевищувати 2 відсотків основної суми кредиту.

6. Житлові об'єкти та їх забудовники визначаються за результатами конкурсу (з елементами аукціону), який проводиться у порядку, встановленому положенням, затвердженим спільним наказом Мінрегіонбуду, Мінфіну та Мінекономіки.

Гранична вартість будівництва 1 кв. метра загальної площі житлового об'єкта визначається згідно з проектно-кошторисною документацією, що затверджена з урахуванням вимог державних будівельних норм Д.1.1-1-2000 "Правила визначення вартості будівництва". Якісні характеристики житлового об'єкта повинні відповідати державним будівельним нормам В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення".

Перелік житлових об'єктів та їх забудовників затверджується Кабінетом Міністрів України на підставі рішення конкурсної комісії про результати конкурсу (з елементами аукціону).

7. Учасниками рефінансування відповідно до цього Порядку є банк - первинний кредитор, позичальник, забудовник, управитель і Установа.

8. Первинним може бути кредитор, який відповідає визначеним Установою вимогам, уклав з нею генеральний договір про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів і має:

1) позитивний досвід щодо здійснення:

фінансування житлового будівництва через фонди;

довгострокового кредитування фізичних осіб на будівництво житла, зокрема на ринку іпотечного житлового кредитування, не менше ніж три роки;

2) структурний підрозділ, до функцій якого належить фінансування будівництва житла та іпотечне кредитування фізичних осіб на первинному ринку житла;

3) затверджені в установленому порядку документи, які регламентують основні процедури здійснення фінансування будівництва житла та іпотечного кредитування, зокрема на первинному ринку житла, проведення акредитації управителів, забудовників, підрядників і страхових компаній.

9. Управителем може бути юридична особа, яка:

відповідає вимогам Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та нормативно-правових актів, які регулюють діяльність на ринку фінансових послуг;

провадить діяльність на ринку фінансових послуг не менше ніж два роки;

не є відповідачем у суді у справах, що у майбутньому може істотно погіршити їх фінансовий стан та/або виконання своїх фінансових зобов'язань за договорами іпотечного кредитування;

пройшла в установленому Установою порядку відповідну акредитацію.

У разі коли управитель є первинним кредитором, він повинен відповідати також вимогам, визначеним у пункті 8 цього Порядку.

10. Забудовник повинен:

пройти в установленому порядку акредитацію у первинного кредитора та в Установі, зокрема на відповідність показникам фінансової стійкості;

мати позитивний досвід будівництва житла не менше ніж два роки.

11. Рефінансування іпотечних кредитів здійснюється на підставі договору про співробітництво між Установою, управителем, забудовником та первинним кредитором (далі - сторони), який укладається з метою регулювання відносин сторін щодо фінансового забезпечення функціонування фонду, створеного управителем для фінансування завершення будівництва житлових об'єктів, щодо організації процесу надання первинним кредитором іпотечних кредитів позичальникам, та в якому визначаються зобов'язання кожної із сторін.

Управитель:

створює фонд, затверджує його правила, укладає договір із забудовником та відкриває рахунок фонду;

залучає кошти фізичних та/або юридичних осіб - довірителів;

акумулює залучені кошти та розпоряджається ними на умовах, визначених затвердженими правилами фонду, а також договорами про участь довірителів у фонді;

здійснює управління фондом від свого імені, але виключно в інтересах довірителів.

Первинний кредитор:

надає іпотечні кредити позичальникам з метою забезпечення їх участі у фонді;

здійснює контроль за спорудженням житлового об'єкта (до моменту здачі його в експлуатацію) та об'єкта нерухомості (до моменту оформлення кожним позичальником права власності на конкретний об'єкт інвестування (квартиру);

укладає з Установою під час надання іпотечного кредиту позичальнику попередній договір відступлення права вимоги на користь Установи за таким кредитом після введення житлового об'єкта в експлуатацію та оформлення позичальником права власності на зазначений об'єкт.

Забудовник:

укладає договори з підрядними (субпідрядними) організаціями та іншими суб'єктами підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні житлового об'єкта;

приймає в експлуатацію житлові об'єкти відповідно до вимог державних будівельних норм;

Установа:

надає первинному кредитору цільовий кредит для кредитування фізичних осіб для участі їх у фонді на підставі отриманих від первинного кредитора прогнозних обсягів рефінансування іпотечних кредитів за кожним окремим фондом, якщо строк повернення іпотечних кредитів, майнові права за якими є забезпеченням виконання зобов'язань за цільовим кредитом, перевищує строк виконання зобов'язань за ним не менше ніж на шість місяців.

Строк надання цільових кредитів визначається з урахуванням строку завершення будівництва житлових об'єктів відповідно до державних будівельних норм, а також строків, необхідних для введення в експлуатацію такого об'єкта та реєстрації права власності на нього, і не може перевищувати 30 місяців.

12. Установа після прийняття житлового об'єкта в експлуатацію та реєстрації права власності на нього здійснює рефінансування іпотечних кредитів шляхом набуття права вимоги за такими кредитами через укладення договору відступлення права вимоги за іпотечними кредитами відповідно до стандартів, умов, визначених у договорі про співробітництво та попередньому договорі відступлення права вимоги.