Про порядок оподаткування ПДВ та податком на прибуток підприємств

Державна фіскальна служба України розглянула звернення щодо порядку визначення податкових зобов’язань з ПДВ за операцією з постачання майнових прав на нерухоме майно та оподаткування податком на прибуток підприємств коштів, які надходять до інституту спільного інвестування від фізичних і юридичних осіб як платежі за попередніми договорами купівлі-продажу квартир, та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Щодо питання оподаткування податком на додану вартість

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Відповідно до частини першої статті 6 ЦКУ сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частинами перщою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня 2001 року N 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (далі - Закон N 2658).

Статтею 3 Закону N 2658 визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу 1 ПКУ).

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов’язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які перераховані ПКУ.

При цьому пунктом 44.1 статті 44 розділу II ПКУ визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами "а" і "б" пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу 1 ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки за іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ),

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція із реалізації майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника:

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлового фонду) покупцю, який є особою іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Правила визначення дати податкових зобов’язань з ПДВ встановлено статтею 187 розділу V ПКУ.

Згідно з пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Як зазначено у зверненні, забудовник здійснює будівництво житла за рахунок коштів, що надходять від інвестора інституту спільного інвестування/корпоративного інвестиційного фонду (далі - Інвестор), інтереси якого представляє компанія з управління активами. Будівництво фінансується згідно з інвестиційним договором і майнові права на об’єкти житлового фонду (квартири) передаються Інвестору згідно з Договором.

У подальшому згідно з інвестиційним договором Інвестор інвестує кошти протягом строку будівництва (усі кошти вносяться до закінчення строку будівництва) і водночас укладає попередні договори купівлі-продажу з іншими особами, які зобов’язуються після закінчення будівництва житлового будинку та державної реєстрації права власності Інвестором на квартири укласти договори купівлі-продажу таких квартир на підставі попередніх договорів. Такі особи здійснюють попередню оплату вартості квартири Інвестору (гарантійні, авансові внески). Після введення в експлуатацію та оформлення права власності Інвестор за договором купівлі-продажу передає квартири фізичним та юридичним особам, з якими укладені попередні договори.

Отже, у даному випадку операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно (квартири) для платника ПДВ - постачальника (забудовника) такого майна для цілей оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла, яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

При цьому податкові зобов’язання з ПДВ за такою операцією платник ПДВ - постачальник (забудовник) нерухомого майна зобов'язаний визначити за правилом "першої події", що сталася раніше: або на дату зарахування від покупця (Інвестора) суми попередньої оплати за майнові права або на дату фактичної передачі покупцю (Інвестору) майнових прав.

Щодо питання оподаткування податком на прибуток підприємств

Відповідно до підпункту 13 пункту 1 статті 1 Закону України від 5 липня 2012 року N 5080-VI "Про інститути спільного інвестування" (далі - Закон N 5080) кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.

Активи інституту спільного інвестування - сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (далі - Комісія).

Єдиний державний реєстр інститутів спільного інвестування (далі - Реєстр) - сукупність записів про інститути спільного Інвестування, які містять інформацію, визначену нормативно-правовими актами Комісії (підпункт 6 пункту і Закону N 5080).

Згідно з підпунктом 10 пункту 1 статті 1 Закону N 5080 інститут спільного інвестування - корпоративний або майновий фонд.

Корпоративний фонд - юридична особа, яка утворюється у формі акціонерного товариства і провадить виключно діяльність із спільного інвестування (пункт 1 статті 8 Закону N 5080).

Відповідно до пунктів 1 і 2 статті 14 Закону N 5080 управління активами корпоративного фонду на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами.

Зберігання активів корпоративного фонду здійснює на підставі відповідного договору зберігач активів корпоративного фонду.

Договір між корпоративним фондом і компанією з управління активами про управління активами корпоративного фонду та договір між корпоративним фондом і зберігачем активів корпоративного фонду укладаються на строки, визначені сторонами договорів. Дію таких договорів може бути продовжено за рішенням загальних зборів учасників корпоративного фонду.

Особливості оподаткування інститутів спільного інвестування та суб’єктів недержавного пенсійного забезпечення встановлені пунктом 141.6 статті 141 розділу III ПКУ.

Звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо) (підпункт 141.6.1 пункту 141.6 статті 141 розділу III ПКУ).

Водночас зазначаємо, що в запиті недостатньо інформації, щоб зробити висновок, чи належать кошти, отримані корпоративним інвестіційним фондом, до коштів спільного інвестування, що звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств.