МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 08.05.2025 р. N 65484/Б-9439/8.4.4
Щодо розгляду звернення
Міністерство юстиції України розглянуло Ваші звернення від 18 та 23 квітня 2025 року щодо надання роз'яснення законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і повідомляє.
Щодо зміни особи орендаря у відомостях про право суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) у разі продажу права оренди земельної ділянки
Частиною п'ятою статті 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
У разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб'єкта управління об'єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними (частина друга статті 4 Закону).
Абзацом третім пункту 37 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року N 1141 (далі - Порядок), визначено, що до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації зміни речового права, обтяження речового права у наявних відомостях, що містяться у розділі чи спеціальному розділі Державного реєстру прав, вносяться зміни до відомостей про право власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов'язання, інше речове право, похідне від права власності, обтяження речового права, передбачені у пунктах 30 - 32 цього Порядку.
Враховуючи наведене, у разі якщо під час проведення державної реєстрації змін щодо зміни особи орендаря земельної ділянки державним реєстратором встановлено наявність у Державному реєстрі прав відомостей про право суборенди щодо вказаної земельної ділянки, відповідно до абзацу третього пункту 37 Порядку внесення змін у частині відомостей щодо особи орендаря здійснюється як до відомостей про право оренди, так і до відомостей про право суборенди.
Щодо проведення державної реєстрації права оренди на підставі договору оренди землі, який підписаний сторонами за допомогою електронного підпису
Відповідно до абзацу першого частини першої статті 20 Закону заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).
Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається заявником з накладанням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України "Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги" (абзац шостий частини першої статті 20 Закону).
Згідно з абзацом першим частини першої статті 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Абзацом п'ятим пункту 30 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року N 1127 (далі - Порядок реєстрації), передбачено, що державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі, в разі державної реєстрації речових прав, похідних від права власності.
Державна реєстрація прав здійснюється за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (далі - Портал Дія), чи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, через інші інформаційні системи, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри (далі - інформаційна система для подачі заяви) (абзац перший пункту 31 Порядку реєстрації).
Отже, законодавством у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачена можливість подання документів для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, як у паперовій формі шляхом звернення до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно, так і в електронній формі через Портал Дія.
При цьому подання документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, в електронній формі можливо виключно шляхом подання заяви на проведення реєстраційних дій у відповідній формі. Тобто подання відповідних документів в електронній формі разом із заявою в паперовій формі ні юридично, ні процедурно не вбачається за можливе.
Слід констатувати, що на сьогодні подачу документів для державної реєстрації права оренди земельної ділянки через Портал Дія технічно не реалізовано.
Щодо черговості розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав
Відповідно до частини першої статті 18 Закону державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених цим Законом, зокрема: 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав).
При цьому реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації відповідної заяви у Державному реєстрі прав, крім випадків, передбачених цією статтею та статтями 27-2, 27-3, 31-2 цього Закону.
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п'яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав (частина перша та абзац перший частини другої статті 19 Закону).
Тобто державний реєстратор у межах встановлених Законом строків має проводити державну реєстрацію прав, що по своїй суті є комплексом дій, що зазначені вище, та які ним мають вчинятися. Такими діями є, зокрема, встановлення наявності/відсутності підстав як для черговості розгляду заяв, так і для зупинення державної реєстрації прав з використанням бази даних заяв Державного реєстру прав.
Частиною дванадцятою статті 18 Закону встановлено, що у разі якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію прав на нерухоме майно державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, заяви розглядаються в порядку черговості їх надходження.
Наступна заява розглядається тільки після прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше.
Черговість розгляду заяв щодо одного об'єкта нерухомого майна застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію права власності та інших речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав.
Тобто встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав полягає у забезпеченні реалізації визначеного Законом заявницького принципу, за яким заява про державну реєстрацію прав щодо одного і того ж об'єкта нерухомого майна, що подана раніше, розглядається першою. Саме тому розгляд наступної заяви щодо того самого об'єкта нерухомого майна починається з моменту прийняття позитивного або негативного рішення державним реєстратором щодо заяви, поданої раніше.
Зазначаємо, що правило черговості розгляду заяв поширюється виключно на заяви, за результатом розгляду яких державним реєстратором з урахуванням порядку, передбаченого статтею 18 Закону, приймається рішення. Такими заявами, як вже зазначалося вище, є заяви про державну реєстрацію прав, а також, враховуючи положення частини п'ятої статті 26 Закону, заяви щодо інших реєстраційних дій, що мають наслідком зміну відомостей в Державному реєстрі прав.
Щодо зупинення державної реєстрації прав повідомляємо, що відповідно до статті 25 Закону проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі, зокрема, судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили.
Частинами другою та третьою статті 25 Закону встановлено, що судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій реєструється у Державному реєстрі прав.
Державний реєстратор приймає рішення про відновлення реєстраційних дій на підставі судового рішення про скасування судового рішення, що було підставою для прийняття рішення про зупинення проведення реєстраційних дій та/або судового рішення про скасування заборони вчинення реєстраційних дій, зареєстрованих у Державному реєстрі прав.
Тобто із вказаного вбачається, що судове рішення щодо заборони чи скасування заборони вчинення реєстраційних дій має юридичні наслідки для державного реєстратора з моменту реєстрації такого рішення у Державному реєстрі прав, а саме базі даних заяв.
Водночас незважаючи на те, що судові рішення щодо заборони чи скасування заборони вчинення реєстраційних дій реєструються у базі даних заяв Державного реєстру прав, такі судові рішення не впливають на черговість розгляду заяв, оскільки останні не є заявами у розумінні статті 18 Закону, а тому їх розгляд з прийняттям рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації не відбувається.
Відповідні судові рішення, як зазначено вище, є підставою для зупинення державної реєстрації прав або відновлення такої реєстрації.
Таким чином, якщо державним реєстратором під час прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації встановлено наявність зареєстрованих в базі даних заяв Державного реєстру прав судових рішень щодо заборони чи скасування заборони вчинення реєстраційних дій після реєстрації заяви, по якій приймається відповідне рішення, такі судові рішення не розглядаються з метою встановлення наявності підстав для застосування черговості розгляду заяви, а виключно з метою наявності підстав для зупинення державної реєстрації прав. І якщо на момент прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації наявне зареєстроване судове рішення щодо скасування заборони вчинення реєстраційних дій, то відсутні підстави для зупинення державної реєстрації прав, оскільки відповідно до процесуального законодавства будь-які заходи забезпечення позову (провадження) зберігають свою дію до їх припинення або скасування.
Важливі юридичні застереження
1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.
2. Роз'яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
| Заступник Міністра | Олена ФЕРЕНС |