Щодо надання роз’яснення

Міністерство юстиції України розглянуло лист Рокитнянської селищної ради від 12 жовтня 2023 року № 03-02-2502 (вх. № 159523-9-23 від 16 жовтня 2023 року) щодо надання роз’яснення законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) у зв’язку із зняттям заборони на нерухоме майно та припиненням іпотеки і в межах компетенції повідомляє.

Насамперед звертаємо увагу, що відповідно до Закону України "Про іпотеку" (далі – Закон) та Закону України "Про нотаріат" в іпотечних відносинах можуть виникати різні види обтяжень речових прав на нерухоме майно, що своєю чергою впливає на процедуру державної реєстрації таких обтяжень.

Так, відповідно до статті 1 Закону іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Водночас статтею 73 Закону України "Про нотаріат" встановлено, що за повідомленням іпотекодержателя нотаріус за місцезнаходженням житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна або за місцем розташування земельної ділянки, або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину накладає заборону їх відчуження.

Аналогічно і Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон про реєстрацію) в статті 4 передбачає, що до обтяжень речових прав на нерухоме майно належить, зокрема, заборона відчуження та/або користування, іпотека.

З огляду на вищевикладене під час вирішення питань, пов’язаних з припиненням певного виду обтяження речового права на нерухоме майно, потрібно виходити з визначених законом підстав для такого припинення, а також чи є таке припинення результатом вчинення нотаріальної дії чи ні.

Підстави припинення іпотеки визначені статтею 17 Закону. Так, іпотека припиняється у разі, зокрема, припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору, визнання іпотечного договору недійсним.

Водночас Цивільним кодексом України передбачено можливість розірвання договору, що має наслідком припинення зобов’язання. При цьому відповідно до статті 654 вказаного Кодексу зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Враховуючи наведене, якщо припинення іпотеки відбувається у зв’язку з укладенням договору про розірвання договору іпотеки, що посвідчується нотаріально, то державна реєстрація припинення іпотеки здійснюється нотаріусом, що посвідчив відповідний договір, згідно зі статтею 31-2 Закону про реєстрацію.

У випадках, коли іпотека припиняється незалежно від певних нотаріальних дій, наприклад у зв’язку з припиненням основного зобов’язання або закінченням строку дії іпотечного договору, або визнанням у судовому порядку іпотечного договору недійсним, державна реєстрація припинення іпотеки проводиться відповідно до Закону про реєстрацію будь-яким державним реєстратором.

Стосовно заборони на відчуження як обтяження речового права на нерухоме майно, зазначаємо, що державна реєстрація припинення такого обтяження за загальним правилом здійснюється нотаріусом, який знімає таку заборону, оскільки на відміну від іпотеки, що зазвичай припиняється без участі нотаріуса, заборона на відчуження, накладена нотаріусом відповідно до статті 73 Закону України "Про нотаріат", знімається також нотаріусом (в межах окремої нотаріальної дії).

Відповідно до статті 74 Закону України "Про нотаріат" нотаріус, одержавши повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, а також припинення чи розірвання договору довічного утримання, звернення органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини, знімає заборону відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна.

Отже, державна реєстрація припинення обтяження речових прав у результаті зняття нотаріусом заборони відчуження відповідно до Закону України "Про нотаріат" проводиться виключно нотаріусом, яким знято відповідну заборону, одночасно з її зняттям.

Водночас не можна виключати ситуацію, коли припинення заборони на відчуження, що накладена нотаріусом, відбувається у судовому порядку.

У такому разі підставою для державної реєстрації припинення заборони відчуження буде відповідне рішення суду, а тому така державна реєстрація проводиться відповідно до Закону про реєстрацію будь-яким державним реєстратором.

Важливі юридичні застереження

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції.

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.