Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю

Розподіл грошових коштів здійснюється після повного задоволення вимог попередньої черги, крім утримання винагороди управителем ФОН.

На умовах договору із забудовником, управитель ФОН спрямовує кошти, залучені шляхом розміщення сертифікатів ФОН, на фінансування будівництва в порядку, визначеному Правилами ФОН.

Управитель ФОН веде облік спрямованих на фінансування будівництва коштів по об'єктах будівництва.

В інтересах власників сертифікатів управитель ФОН здійснює контроль за цільовим використанням забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів здійснює нагляд за спорудженням об'єкта будівництва та дотриманням забудовником чіткого виконання умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

погіршення споживчих якостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування;

зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів.

У разі виявлення управителем ФОН ризику порушень умов договору управитель ФОН має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору та повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов'язаний на вимогу управителя ФОН протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФОН або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю ФОН з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів ФОН може, а на письмову вимогу власника сертифікату ФОН зобов'язаний перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів і надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

За здійснення управління ФОН управитель отримує винагороду. Винагорода управителя встановлюється у співвідношенні до вартості чистих активів ФОН.

Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню прийому заявок на розміщення та викуп сертифікатів ФОН, але не рідше ніж раз у квартал.

Винагорода управителя нараховується щоквартально в розмірі 1/4 визначеного в Правилах ФОН розміру ставки щорічної винагороди.

Визначення вартості чистих активів для розрахунку винагороди управителю здійснюється на підставі даних середньоквартальних розрахунків вартості чистих активів ФОН станом на кінець останнього робочого дня звітного кварталу. За підсумками фінансового року здійснюється остаточний перерахунок винагороди на підставі розрахунку середньорічної вартості чистих активів, здійсненого за даними щоквартальних розрахунків чистих активів ФОН.

Винагорода управителю ФОН не сплачується у разі, якщо протягом строку дії ФОН відбулося зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину понад п'ять відсотків за методикою розрахунку вартості чистих активів ФОН, встановленою Кабінетом Міністрів України.

Управитель ФОН має право утримати з рахунку ФОН належну йому винагороду лише після здійснення всіх виплат власникам сертифікатів ФОН та/або після закінчення строку погашення (викупу) сертифікатів ФОН.

За рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням власників сертифікатів ФОН або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв'язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФОН може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону, у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. До нового управителя переходять усі права та обов'язки щодо власників сертифікатів ФОН та інших третіх осіб, що виникли в управителя, який замінюється, при здійсненні ним управління ФОН.

Передача ФОН до іншого управителя не припиняє функціонування цього ФОН.

У разі ліквідації управителя ФОН майно ФОН, у тому числі кошти на рахунку ФОН, не включається до ліквідаційної маси управителя ФОН згідно з Правилами ФОН.

Уповноважені органи, які здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість, зобов'язані зареєструвати нерухомість, яка є довірчою власністю управителя ФОН, на його ім'я як управителя із позначкою про це.

Нагляд та регулювання діяльності управителів ФОН здійснюють національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, та Національний банк України в межах своїх повноважень.

Нагляд за дотриманням вимог законодавства з емісії сертифікатів ФОН та їх обігом і виконанням зобов'язань за ними здійснюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Метою нагляду та регулювання діяльності управителя ФОН є контроль за дотриманням управителем ФОН вимог цього Закону й інших актів законодавства, розроблених на його виконання, та забезпеченням прав власників сертифікатів ФОН.

Основними напрямами нагляду та регулювання діяльності управителя ФОН є:

контроль за відповідністю Правил ФОН та умов договорів про придбання сертифікатів ФОН вимогам законодавства;

контроль за дотриманням управителем обмежень щодо управління майном, встановлених законом, Правилами ФОН та проспектом емісії сертифікатів;

виконання зобов'язань емітентом щодо залучення та повернення коштів власникам сертифікатів ФОН.

Власник сертифікату ФОН може отримувати дохід від управління ФОН управителем на умовах Правил ФОН та проспекту емісії сертифікатів ФОН. Власник сертифікатів ФОН має право вимагати від управителя дотримання обмежень прав довірчої власності від здійснення управління ФОН. Після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, власник сертифікатів при їх викупі емітентом має право на дохід у грошовій формі у сумі, що відповідає вартості частки чистих активів ФОН, яка припадає на належну йому кількість сертифікатів ФОН.

Чисті активи ФОН - кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, коли буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше ніж раз на квартал. Вартість чистих активів ФОН визначається управителем відповідно до Правил ФОН.

Емісія та обіг сертифікатів ФОН регулюються цим Законом та іншими актами законодавства про цінні папери.

Сертифікат ФОН надає кожному його власникові однакові права.

Правила ФОН можуть передбачати сплату доходів за сертифікатами ФОН.

Процедура емісії сертифікатів ФОН включає такі етапи:

одержання дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН;

прийняття емітентом рішення про випуск сертифікатів ФОН;

підготовка проспекту емісії сертифікатів ФОН;

державна реєстрація проспекту емісії сертифікатів ФОН та випуску сертифікатів ФОН;

оформлення глобального сертифіката, який повинен відповідати загальному обсягу випуску, і передача його на зберігання до обраного емітентом депозитарію (для бездокументарної форми випуску);

оприлюднення проспекту емісії сертифікатів ФОН;

замовлення для виготовлення бланків сертифікатів (для документарної форми випуску);

розміщення сертифікатів ФОН;

реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН;

оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН.

Емітент може прийняти рішення про випуск сертифікатів ФОН після отримання дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН.

Рішення про випуск сертифікатів ФОН приймає виконавчий орган емітента та оформлює це рішення протоколом.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає реєстрації у Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Випуск сертифікатів ФОН може бути здійснений при виконанні таких вимог:

загальна номінальна вартість сертифікатів ФОН, випущених емітентом, не може перевищувати десятикратного розміру власного капіталу емітента;

обсяг здійснюваного в рамках емісії випуску сертифікатів ФОН повинен бути в сумі, еквівалентній не менше ніж 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про емісію сертифікатів ФОН.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами ФОН здійснюються емітентом відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції із сертифікатами ФОН та на підставі наданих документів, які є підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.

Сертифікати ФОН є неподільними.

Умови зберігання, обліку та викупу сертифікатів ФОН визначає емітент при їх випуску в проспекті емісії сертифікатів ФОН.

Кількість випусків сертифікатів ФОН одного емітента, що одночасно знаходяться в обігу, не обмежується.

Розміщення сертифікатів здійснюється шляхом відкритого або закритого продажу.

Оплата сертифікатів ФОН при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами. Розміщення сертифікатів ФОН здійснюються за цінами, встановленими на певну дату, виходячи з правил ФОН.

Юридичні та фізичні особи мають право купувати і продавати сертифікати ФОН за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать умовам випуску.

Сертифікати ФОН, випущені одним емітентом, можуть підлягати конвертації, якщо це передбачено проспектом емісії сертифікатів ФОН. Конвертація сертифікатів ФОН здійснюється емітентом шляхом вилучення з обігу сертифікатів ФОН одного випуску, їх анулювання та обміну на сертифікати ФОН іншого випуску.

Договори щодо операцій з сертифікатами ФОН не підлягають нотаріальному посвідченню.

Сертифікати ФОН можуть бути випущені в одній з таких форм:

іменні сертифікати ФОН документарної форми випуску (іменні документарні сертифікати ФОН);

іменні сертифікати ФОН бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарні сертифікати ФОН);

сертифікати ФОН на пред'явника документарної форми випуску (документарні сертифікати ФОН на пред'явника).

Форма випуску сертифікатів ФОН установлюється рішенням про випуск сертифікатів ФОН. Сертифікати ФОН одного випуску повинні мати одну форму випуску.

Випуск сертифікатів ФОН у документарній формі здійснюється емітентом шляхом виготовлення бланків сертифікатів спеціального зразка.

Вимоги щодо виготовлення бланків сертифікатів ФОН затверджує Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Виготовлення бланків сертифікатів ФОН здійснюється тільки на державних спеціалізованих підприємствах відповідно до встановлених чинним законодавством вимог.

Бланк сертифіката ФОН заповнюється емітентом друкованим способом. Жодні виправлення при заповненні сертифіката ФОН не допускаються.

У разі емісії сертифікатів ФОН у бездокументарній формі на кожний випуск сертифікатів емітент оформлює глобальний сертифікат.

Обслуговування обігу сертифікатів ФОН, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює обраний емітентом зберігач відповідно до законодавства України.

Дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів ФОН емітентам надається відповідним уповноваженим органом, до компетенції якого відносяться нагляд та регулювання діяльності емітента у визначеному ним порядку.

У разі відмови у видачі дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН орган, що надає такий дозвіл, зобов'язаний у письмовій формі повідомити емітентові підстави відмови.

Емітент вправі оскаржити рішення органу, що надає дозвіл, про відмову у видачі дозволу на право здійснення емісії сертифікатів ФОН у суді.

Дозвіл видається на весь строк здійснення емітентом діяльності щодо емісій сертифікатів ФОН.

Дія дозволу може бути призупинена органом, який його видав, у разі порушення вимог до емітента сертифікатів ФОН, визначених цим Законом.

Для отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН емітент надає такі документи:

заяву на одержання дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН;

установчі документи з усіма доповненнями й змінами до них;

фінансову звітність за останній повний звітний рік, підтверджену аудитором;

фінансову звітність на останню звітну дату перед подачею заяви на одержання дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН;

інші документи, встановлені законодавством.

Дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН не видається у разі, якщо емітент за підсумками останнього року мав збитки або прострочену заборгованість зі сплати податків до державного чи місцевих бюджетів або зі сплати інших обов'язкових платежів, або не здійснював господарської діяльності, або щодо емітента протягом останнього року порушувалися провадження у справі про визнання його банкрутом.

У ході розгляду документів орган, що надає дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН, може направити заявникові повідомлення про необхідність внесення змін і доповнень у подані документи. У цьому випадку датою подання документів для отримання дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН вважається дата подання останнього документа, оформленого належним чином.

Державна реєстрація випусків сертифікатів ФОН здійснюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Проспект емісії сертифікатів ФОН має містити такі відомості:

кількість сертифікатів ФОН, що пропонується для розміщення;

форму випуску;

строк розміщення;

ціну розміщення;

напрями інвестицій;

порядок сплати доходу;

порядок викупу сертифікатів ФОН;

інші відомості.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підписується керівником та головним бухгалтером емітента. Особи, які підписали проспект емісії сертифікатів ФОН, несуть відповідальність за достовірність інформації, що міститься у ньому. Проспект емісії сертифікатів ФОН є підставою для обслуговування цих цінних паперів Національною депозитарною системою.

Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає обов'язковому оприлюдненню в разі, якщо сертифікати ФОН розміщуються шляхом відкритого продажу. У разі, якщо сертифікати ФОН пропонуються до розміщення серед заздалегідь визначеного кола осіб, проспект емісії сертифікатів ФОН доводиться безпосередньо управителем до відома цих осіб.

Орган, що реєструє, може відмовити в державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН виключно з однієї з таких причин:

порушення емітентом вимог цього Закону, у тому числі наявність у представлених документах відомостей, що дозволяють зробити висновок про невідповідність умов випуску й обігу сертифікатів ФОН законодавству України;

невідповідність наданих на державну реєстрацію випуску сертифікатів ФОН документів і складу відомостей, що містяться у них, законодавству України;

внесення до проспекту емісії сертифікатів ФОН або рішення про випуск сертифікатів ФОН недостовірних відомостей;

відмова у видачі дозволу на здійснення емісії сертифікатів ФОН.

У разі відмови у державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН орган, що здійснює реєстрацію, зобов'язаний у письмовій формі повідомити емітента про підстави відмови.

Емітент вправі оскаржити рішення реєструючого органу про відмову у державній реєстрації випуску сертифікатів ФОН у суді.

Емітент не пізніше 30 днів після завершення розміщення сертифікатів ФОН зобов'язаний надати в реєструючий орган звіт про підсумки випуску даного випуску сертифікатів.

Вимоги до звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН затверджує Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Емітенти та зберігачі під час розміщення сертифікатів ФОН нікому не надають інформацію та/або адміністративні дані про покупців сертифікатів ФОН цього випуску до реєстрації звіту про результати такого розміщення реєструючим органом.

Ведення реєстру власників іменних сертифікатів ФОН незалежно від кількості власників таких сертифікатів без отримання ліцензії Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку здійснює банк, обраний емітентом. Такий банк повинен мати ліцензію Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку на здійснення діяльності зберігача. Облік та перехід прав власності за сертифікатами ФОН здійснюється відповідно до Закону України "Про Національну депозитарну систему та особливості електронного обігу цінних паперів в Україні".

Облік випущених сертифікатів ФОН ведеться емітентом.

Емітентом сертифікатів ФОН може бути банк або інша фінансова установа, якщо вона відповідає вимогам, встановленим національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, в частині, що не суперечить цьому Закону, а також має дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН.

За порушення вимог цього Закону та інших нормативно-правових актів посадові особи емітентів, а також власники сертифікатів ФОН несуть відповідальність у порядку, передбаченому законом.

Шкода, завдана в результаті порушення вимог цього Закону, підлягає відшкодуванню в порядку, установленому законом.

Банк надає кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених в договорі про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього.

Обтяження такого предмета іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє банк.

Договір про іпотечний кредит може містити інфляційне застереження.

Довіритель ФФБ, який отримав кредит для участі у ФФБ та забезпечив виконання своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит іпотекою, до моменту повного виконання зобов'язань за договором про іпотечний кредит не має права змінити об'єкт інвестування, уступити право вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам, частково отримати кошти з ФФБ або відмовитися від участі у ФФБ.

Порушення строків спорудження об'єкта будівництва або неналежне виконання зобов'язань забудовником не може впливати на правовідносини, що виникли між банком та позичальником відповідно до укладеного ними договору про іпотечний кредит, і не є підставою для припинення виконання зобов'язань позичальником.

Після закінчення будівництва об'єкт інвестування продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, при цьому іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього.

Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі закінчення будівництва, зміни або розірвання іпотечного договору банк вносить в установленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомості іпотекою.

Нотаріус за повідомленням банку накладає заборону на відчуження збудованої нерухомості, яка є предметом іпотеки, якщо це передбачено іпотечним договором.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів банку. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів позичальника при сплаті ним зобов'язань за договором про іпотечний кредит.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов'язань позичальника за договором про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, які не суперечать законодавству.

1. Цей Закон набирає чинності з 1 січня 2004 року.

2. Відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону.

3. До приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

4. Кабінету Міністрів України у двомісячний термін з дня набрання чинності цим Законом:

підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України пропозиції щодо приведення законодавчих актів України у відповідність із цим Законом;

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити перегляд і скасування міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону.

5. Спеціально уповноваженому центральному органу виконавчої влади з питань будівництва та архітектури забезпечити контроль за виконанням забудовниками цього Закону.

6. Національному банку України забезпечити контроль за виконанням банками-управителями цього Закону.

7. Національній комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, забезпечити контроль за виконанням управителями - небанківськими фінансовими установами цього Закону.