Про деякі питання, що виникли в судовій практиці по застосуванню законодавства про право особистої власності на жилий будинок

Узагальнення судової практики в цивільних справах про право особистої власності на жилий будинок, виділ частки або встановлення порядку користування ним показує, що суди республіки в основному правильно вирішують справи цієї категорії.

Разом з тим в роботі судів ще мають місце істотні недоліки. В ряді випадків не проводиться належна підготовка справ до судового розгляду, зокрема, не витребовуються правоустановлюючі документи на будинок, висновки технічної експертизи про можливі варіанти виділу часток в натурі або встановлення порядку користування, дані про дійсну вартість будинку і його окремих частин, про правомірність спорудження прибудов, надбудов тощо.

При вирішенні позовів про визнання права власності у зв'язку з участю в будівництві не завжди належним чином з'ясовується характер цієї участі, розмір витрат на будівництво та чи згоден виконком місцевої Ради народних депутатів на зміну договору про надання земельної ділянки під забудову.

Задовольняючи позови про право особистої власності на частину будинку, окремі суди в порушення ст. 112 Цивільного кодексу УРСР не визначають розмір часток сторін у спільній власності.

В окремих випадках суди приймають рішення про виділ частки, коли вона не є окремою жилою будівлею або її відокремленою частиною. При цьому не завжди з'ясовується, чи є необхідність в переобладнанні будинку та хто і за чий рахунок його повинен провести.

При неможливості виділити належну частку в натурі іноді неправильно визначається розмір грошової компенсації за неї.

Судами також допускаються помилки при визначенні розміру державного мита.

З метою усунення зазначених недоліків, встановлення однакового застосування законодавства про право особистої власності на жилий будинок, а також систематизації раніше даних роз'яснень з цього питання Пленум Верховного Суду Української РСР

1. Звернути увагу судів на важливість неухильного додержання законодавства про право особистої власності на жилий будинок та вказівок Пленуму Верховного Суду СРСР, даних в постанові від 31 липня 1981 року N 4 "Про судову практику по вирішенню спорів, пов'язаних з правом особистої власності на жилий будинок".

Правильним і своєчасним розглядом справ, пов'язаних з застосуванням цього законодавства, суди покликані забезпечити охорону права особистої власності громадян на жилий будинок, а також не допускати здійснення його всупереч з призначенням в соціалістичному суспільстві.

2. При вирішенні справ про виділ часток жилого будинку в натурі судам слід мати на увазі, що, виходячи із змісту ст. 115 Цивільного кодексу УРСР, це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено окрему жилу будівлю або відокремлену частину будинку (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування таким будинком. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності. Порядок користування жилим будинком може бути встановлено також і між учасниками спільної сумісної власності.

При неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, власнику, що виділяється, за його згодою, присуджується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, а при відсутності такої угоди - судом по дійсній вартості будинку, для визначення якої в необхідних випадках може бути призначена експертиза.

В окремих випадках суд може, враховуючи конкретні обставини справи, і при відсутності згоди власника, що виділяється, зобов'язати решту учасників спільної власності на будинок сплатити йому грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням відповідних мотивів. Зокрема, це може мати місце, якщо частка у спільній власності на будинок є незначною й не може бути виділена в натурі, а власник, що виділяється, в будинку не проживає і забезпечений іншого жилою площею.

3. В спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено жилу будівлю або відокремлену частину будинку, які відповідають розміру їх часток у праві власності. Виділ частини будинку, що не відповідає ідеальній частці, зміна в зв'язку з цим стосовно до ст. 119 Цивільного кодексу УРСР ідеальних часток і присудження грошової компенсації учаснику спільної власності, частка якого зменшилась, допустимі лише в тих випадках, коли ця зміна незначна і викликана неможливістю провести виділ відповідно до належних часток.

4. Одночасно з розв'язанням спору про право особистої власності на будинок, виділ частки або встановлення порядку користування конкретними приміщеннями суд може також вирішити позов, якщо він заявлений, про встановлення порядку користування земельною ділянкою.

Спори ж про встановлення меж землекористування між сусідніми будинками суду непідвідомчі і згідно з ст. 163 Земельного кодексу УРСР розв'язуються відповідними виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів.

5. Судам підвідомчі спори між учасниками спільної часткової власності на жилий будинок про зміну розміру часток.

Такі позови можуть бути задоволені, якщо учасник спільної часткової власності на жилий будинок збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу будинку шляхом прибудови, надбудови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої Ради народних депутатів і за згодою решти учасників спільної власності на будинок (ст. 119 Цивільного кодексу УРСР).

Спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок.

6. Судам слід мати на увазі, що один лише факт здачі будинку або його частини в найом за плату не може бути підставою для безоплатного вилучення будинку (частини) у власника. Необхідною умовою для застосування санкції ст. 106 Цивільного кодексу УРСР є одержання плати за приміщення, яке систематично здається в найом, у розмірах, що перевищують граничні ставки, встановлені Радою Міністрів УРСР за користування жилими приміщеннями в будинку, що належить громадянинові на праві особистої власності. При цьому не має значення, для якої мети власник витрачає нетрудові доходи, одержані від здачі приміщень в найом.

При розгляді таких справ судам слід виходити з того, що винагорода за послуги і користування предметами домашнього вжитку, які надані власником наймачеві, не повинна включатися до розміру квартирної плати.

7. Роз'яснити, що при систематичному використанні для одержання нетрудових доходів жилого будинку (дачі) або частини будинку (дачі), що належать громадянину на праві особистої власності, вилученню підлягає весь будинок (дача) або відповідно вся частина будинку (дачі), а не лише ті приміщення, які здаються в найом.

Залежно від конкретних обставин (сімейного, майнового стану відповідача, здачі незначної частини будинку) суд може відмовити в безоплатному вилученні будинку і обмежитись визнанням договору найму жилого приміщення в частині стягнення квартирної плати, що перевищує встановлені граничні ставки, недійсним, а незаконно одержані суми стягнути в доход держави (ст. 162 Житлового кодексу УРСР).

Одночасне стягнення нетрудових доходів і безоплатне вилучення будинку з підстав, зазначених в ст. 106 Цивільного кодексу УРСР, не передбачене законом, крім випадків, коли безоплатне вилучення будинку з зазначених підстав пов'язане з розв'язанням спору про недійсність угоди по здачі майна в найом з метою одержання нетрудових доходів і застосуванням у зв'язку з цим санкції ст. 49 Цивільного кодексу УРСР.

8. Відповідно до ст. 114 Цивільного кодексу УРСР при продажу частки в спільній власності сторонній особі решта учасників спільної часткової власності мають право привілеєвої купівлі цієї частки по ціні, за якою вона продається, і на інших рівних умовах (додержання строків платежів, обов'язок по уплаті державного мита тощо). У зв'язку з цим при переводі прав і обов'язків покупця необхідно перевіряти реальність вимог, що пред'являються учасниками спільної часткової власності.

Доказом бажання і реальних можливостей для переводу прав і обов'язків покупця є внесення позивачем на депозитний рахунок суду всіх сум, які за договором зобов'язаний сплатити покупець. Невиконання позивачем цих умов може бути підставою для відмови в позові про перевід на нього прав і обов'язків покупця.

9. Право привілеєвої купівлі частки в спільній власності на жилий будинок за рештою учасників спільної часткової власності не зберігається, якщо внаслідок переводу на них прав і обов'язків покупця у їх власності виявиться будинок або частина будинку жилою площею понад 60 кв.м, крім випадків, коли позивач має дозвіл виконкому районної, міської Ради народних депутатів на придбання будинку чи його частини жилою площею понад 60 кв.м (ч.2 ст.102 Цивільного кодексу УРСР).

При відчуженні частки будинку, що належить державі, кооперативній (за винятком житлово-будівельного кооперативу) або громадській організації1 право привілеєвої купівлі належить особам, які проживають в частині будинку, що відчужується, на правах наймачів або з інших законних підстав. Інші учасники спільної часткової власності набувають право привілеєвої купівлі тільки при відмові зазначених осіб або нездійсненні ними цього права (ч. 4 ст. 117 Цивільного кодексу УРСР).

1 Тепер статтею 102 Цивільного кодексу УРСР (в редакції Указу від 20 травня 1985 року) передбачено, що розмір жилого будинку або його частини (частин), що належать громадянам, не повинен перевищувати 80 кв.м.

Оскільки з виділом учаснику спільної власності на будинок його частки в натурі спільна власність на неї припиняється, решта учасників спільної власності втрачає право привілеєвої купівлі цієї частки.

10. Вказати судам, що з метою забезпечення правильного і своєчасного розгляду справ про визнання права власності на будинок, про виділ часток або про встановлення порядку користування конкретним приміщенням по кожній справі повинна проводитись належна підготовка до судового розгляду: витребувані правоустановлюючі документи на будинок, висновок технічної експертизи про можливі варіанти розділу будинку відповідно до належних часток або встановлення порядку користування конкретними приміщеннями, а в необхідних випадках - органів державного архітектурно-будівельного контролю, пожежної і санітарної інспекцій про допустимість пов'язаних з цим переобладнань, дані про дійсну вартість будинку, згоду виконкому місцевої Ради народних депутатів на зміну договору про надання земельної ділянки, дозвіл виконкому місцевої Ради народних депутатів на переобладнання і перепланування жилого будинку тощо.

11. Звернути увагу судів на необхідність суворого додержання вимог ст. 64 ЦПК УРСР про розмір державного мита.

В позовах про поділ будинку в натурі державне мито обчислюється в залежності від вартості частини будинку, яка витребовується. В такому ж порядку обчислюється державне мито і в тих випадках, коли ідеальні частки сторін в спільній власності були визначені раніше.

В позовах про зміну ідеальних часток в праві власності на будинок державне мито обчислюється в залежності від вартості ідеальної частки, на яку позивач просить збільшити її розмір.

Позови про встановлення порядку користування будинком оплачуються державним митом як вимоги немайнового характеру.