ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ
від 28.11.2025 р. N 6339/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування окремих норм законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Відповідно до інформації, наведеної у звернені, Товариство (далі - Повірений) діє на підставі Договору доручення, укладеного з фізичною особою - нерезидентом, громадянином Ізраїлю (далі - Довіритель). Відповідно до умов Договору доручення Повірений від імені та за рахунок Довірителя укладає договори оренди нерухомого майна, що належить Довірителю на праві власності, зокрема Договір оренди приміщення (далі - Договір оренди) з юридичною особою (далі - Орендар).
Відповідно до умов Договору доручення орендна плата надходить на рахунок Повіреного, який утримує свою винагороду у сумі 4500 грн., який потім, після сплати належних податків, перераховує Довірителю решту коштів.
Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:
1. Який саме розмір доходу Довірителя (фізичної особи - нерезидента) підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб і військовим збором у зазначеній ситуації - повна сума орендних надходжень чи лише сума, яка фактично належна до виплати після утримання винагороди Повіреного?
2. Чи включається до бази оподаткування податком на доходи фізичних осіб Довірителя (фізичної особи - нерезидента) сума комісійної винагороди Повіреного, якщо така винагорода є його власним доходом, як платника єдиного податку?
Відповідно до пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу дохід з джерелом походження з України - це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні.
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб встановлено розділом IV Кодексу, відповідно до п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є, зокрема фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні (пп. 162.1.2 п. 162.1 ст. 162 Кодексу).
При цьому об'єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні (пп. 163.2.1 п. 163.2 ст. 163 Кодексу).
Пунктом 164.2 ст. 164 Кодексу визначено перелік доходів, що включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Кодексу (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування доходів, отриманих нерезидентами, регулюється пп. 170.10.1 п. 170.10 ст. 170 Кодексу, яким встановлено, що доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами розділу IV Кодексу для нерезидентів).
Згідно з пп. 170.10.3 п. 170.10 ст. 170 Кодексу у разі якщо доходи з джерелом їх походження в Україні виплачуються нерезиденту резидентом - юридичною або самозайнятою фізичною особою, такий резидент вважається податковим агентом нерезидента щодо таких доходів. Під час укладення договору з нерезидентом, умови якого передбачають отримання таким нерезидентом доходу з джерелом його походження в Україні, резидент зобов'язаний зазначити в договорі ставку податку, що буде застосована до таких доходів.
Особливості оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 Кодексу.
Підпунктом 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Кодексу встановлено, що податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодексу (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Разом з цим, згідно з пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Кодексу нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
При цьому доходи, зазначені у пп. 170.1.1 - 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Кодексу, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (пп. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Кодексу).
Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пп. 167.2 - 167.5 ст. 167 Кодексу).
Об'єктом оподаткування військовим збором, зокрема, для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, є доходи, визначені статтею 163 Кодексу (пп. 1 пп. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, - 5 відсотків від об'єкта оподаткування, визначеного пп. 1 пп. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною пп. 4 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (пп. 1 пп. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та пп. 1.4 п. 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу.
Враховуючи викладене, оскільки умовами договору оренди передбачено виплату доходу у вигляді орендної плати на користь орендодавця - фізичної особи - нерезидента через юридичну особу - резидента, яка виконує представницькі функції зазначеного нерезидента, то у розумінні Кодексу об'єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором фізичної особи - нерезидента є уся сума орендної плати, яка отримана уповноваженою особою від орендаря.
При цьому вказана юридична особа зобов'язана виконати усі функції податкового агента, визначені Кодексом.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
____________
Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни / втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.