Державна податкова служба України
Індивідуальна податкова консультація
11.03.2025 № 1246/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.
Як зазначено у зверненні, платник податків фізична особа в (…) році отримав дохід від продажу об’єкта нерухомого майна, який перебував у власності
платника менше трьох років. При нотаріальному посвідченню договору купівлі – продажу такого об’єкта нерухомого майна сплачено податки від договірної (оціночної) вартості нерухомого майна.
На даний час платник податків планує здійснити другий у поточному році продаж об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років і був придбаний на підставі інвестиційного договору, укладеного з компанією
з управління активами з подальшим укладенням договору купівлі – продажу
по закінченню будівництва та введення його в експлуатацію. При цьому, вартість об’єкта нерухомого майна визначена договором купівлі – продажу, оплачена платником в повному обсязі за інвестиційним договором і зарахована як оплата за договором купівлі – продажу. Компанією з управління активами надано довідку про повний розрахунок за інвестиційним договором.
Крім того, як зазначено платником, інформація про сплачену вартість нерухомого майна міститься в розділі "Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі" витягу з Державного реєстру речових прав.
Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:
1. Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного періоду (року) другого об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років, на суму витрат, понесених на придбання такого об’єкта нерухомого майна на території України для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб при здійсненні операції з продажу такого об’єкта нерухомого майна, за умови, що протягом такого податкового періоду (року) вже було продано один об’єкт нерухомого майна, який перебував у власності платника податків менше трьох років?
2. Чи є належним підтвердженням витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб довідка про повний розрахунок за інвестиційним договором, видана компанією з управління активами, договір купівлі – продажу та інформація про сплачену вартість нерухомого майна, зазначена в розділі "Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі" витягу з Державного реєстру речових прав?
3. Якщо з перелічених в питанні 2 документів недостатньо для належного підтвердження витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, надати конкретний перелік документів, які підтверджують здійснення платником витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, та мають бути додані до податкової декларації?
Щодо питань першого-третього
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу I Кодексу).
Відповідно до пп. 5.1 - 5.3 ст. 5 розділу I Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1
розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексу і
не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.
Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна,
які будуть споруджені в майбутньому" (далі – Закон № 2518).
Під терміном "майбутній об’єкт нерухомості" розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п.п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).
Відповідно до ст. 6 Закону № 2518 пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об'єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:
1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва / майбутніх об'єктів нерухомості (частки неподільного об'єкта незавершеного будівництва):
замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною
особою – підприємцем;
девелопером будівництва, який є юридичною особою;
2) шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до Закону № 2518 з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";
3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об’єкта (частини об'єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості (перший продаж), крім п. 19 частини другої ст. 13 Закону № 2518.
Вимоги частини першої ст. 6 Закону № 2518 не поширюються на випадки фінансування об'єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.
Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти
від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях
з нерухомістю".
Крім того, слід зазначити, що відповідно до частини першої ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є
у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (абзац перший частини першої ст. 656 ЦКУ).
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається, зокрема, згідно з положеннями
ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Також вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.
Слід зазначити, що для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).
Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.
Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.
Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:
витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;
витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва.
Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.
При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Враховуючи викладене, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється другий продаж нерухомого майна, яке не зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (нерухомого майна,
що перебуває у власності менше трьох років), то дохід, отриманий таким платником від цього продажу, оподатковується податком на доходи фізичних осіб
за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків з урахуванням норм абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу.
При цьому, дохід від другого продажу об'єкта нерухомого майна, який перебуває у власності платника менше трьох років, може бути зменшений
на документально підтверджені витрати, понесені на придбання такого об’єкта
за умови дотримання вимог, визначених ст. 172 Кодексу.
Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичними особами, можуть надаватися за результатами
перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх
первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались, а саме:
інвестиційний договір про придбання майбутнього об’єкта нерухомості,
договір купівлі- продажу тощо.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.
______________________________________________________________________________________________________________________
Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.