Вимоги до іпотечних кредитів

Державна іпотечна установа (далі Установа) з метою забезпечення виконання статутних завдань встановлює "Вимоги до іпотечних кредитів" (далі - Вимоги).

Вимоги встановлюють уніфіковані та прозорі вимоги до іпотечних угод, Позичальників, предмету іпотеки та його оцінки, впроваджуючи надійні та прозорі процедури надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів.

Дотримання первинним кредитором умов, встановлених цими Вимогами, є підставою для розгляду та прийняття рішення щодо здійснення Установою операцій рефінансування первинного кредитора.

Вимоги включають наступні компоненти:

- Умови кредитування.

- Вимоги до предмету іпотеки.

- Вимоги до позичальника та оцінки його платоспроможності.

- Вимоги до страхового забезпечення.

- Вимоги до оцінки предмету іпотеки.

3.1. Цільове використання кредиту.

Іпотечний кредит надається Позичальнику для:

а) придбання (набуття) у власність житла (житлового будинку або квартири) з метою постійного проживання або для здачі в оренду;

б) поліпшення житлових умов;

в) інших цілей.

3.2. Валюта кредиту.

Надання іпотечних кредитів позичальникам - фізичним особам здійснюється первинним кредитором виключно у грошовій одиниці України - гривні.

Погашення іпотечного кредиту та відсотків за його користування здійснюється виключно у грошовій одиниці України - гривні.

Установа може надавати первинним кредиторам фінансові кредити, виконання зобов'язань за якими забезпечене заставою іпотечних активів, які відповідають Стандартам, без урахування вимог пунктів 3.3, 3.4, 5.2.6. Розділу "Вимоги до іпотечних кредитів". При цьому терміни повернення іпотечних кредитів, які є забезпеченням, повинні перевищувати термін повернення фінансового кредиту не менше ніж на 6 місяців. Способом забезпечення зобов'язань первинних кредиторів у такому випадку може бути право вимоги за забезпеченим іпотекою грошовим зобов'язанням позичальників - фізичних осіб в іноземній валюті.

3.3. Максимальний та мінімальний розмір суми кредиту.

Максимальний розмір суми кредиту на одного позичальника в залежності від місця розташування житла встановлюється:

1000000 грн. - м. Київ та населених пунктів приміської зони;

750000 грн. - м. Севастополь, міста понад 1 млн. населення та населених пунктів приміської зони таких міст;

500000 грн. - інші міста обласного значення;

300000 грн. - міста районного значення;

200000 грн. - інші міста та селища.

Мінімальний розмір суми кредиту на одного позичальника встановлюється 25000 грн.

3.4. Строки кредитування.

Установа встановлює наступні строки кредитування:

Мінімальний строк - 5 (п'ять) років.

Максимальний строк - 30 (тридцять) років.

3.5. Строки погашення кредиту, відсоткова ставка.

Погашення кредиту та відсотків за його користування може здійснюватися щомісячно або щоквартально ануїтетними платежами або сплатою суми основного боргу рівномірними частинами з нарахуванням відсотків на залишок основного боргу згідно з порядком, затвердженим Правлінням Установи.

Відсотки за користування іпотечним кредитом нараховуються, виходячи із розрахунку:

а) у місяці - 30 днів, у році - 360 днів, або

б) у місяці - фактична кількість днів, у році - 360 днів, або

в) у місяці - фактична кількість днів, у році - фактична кількість днів.

Періодом сплати (або платіжним періодом) вважається період, за який Позичальник повинен сплатити черговий платіж, згідно графіка погашення іпотечного кредиту, і дорівнює одному місяцю або кварталу.

Тип відсоткової ставки за іпотечними кредитами - фіксована або плаваюча згідно з порядком, затвердженим Правлінням Установи.

3.6. Відношення суми кредиту до оціночної вартості нерухомого майна.

Співвідношення між сумою кредиту та оціночною (ринковою) вартістю предмета іпотеки не може перевищувати 75%.

3.7. Державна реєстрація.

Іпотека повинна бути зареєстрована в державних реєстрах правочинів, іпотек та заборон відчуження нерухомого майна.

3.8. Страхування предмету іпотеки та інші види страхування здійснюються Позичальником у відповідності до п. 6 цих Вимог.

3.9. Для зменшення ризику дострокового погашення іпотечного кредиту Установа може встановлювати відповідні умови такого дострокового погашення у договорі про іпотечний кредит.

3.10. Правління Установи періодично встановлює та доводить первинним кредиторам наступні показники рефінансування:

- розмір лімітів на здійснення операцій з рефінансування первинних кредиторів;

- ставки рефінансування Установою первинних кредиторів;

- особливі умови здійснення рефінансування первинних кредиторів (строки рефінансування, іпотечні програми Установи тощо).

3.11. Договори про іпотечний кредит повинні передбачати можливість пред'явлення первинними кредиторами непогашених сум іпотечних кредитів до дострокового погашення позичальниками у разі невиконання або неналежного виконання ними (позичальниками) зобов'язань за договорами про іпотечний кредит протягом трьох місяців, та/або невиконання умов іпотечних договорів, в тому числі пошкодження, знищення або втрати предмета іпотеки.

4.1. Предметом іпотеки може бути виключно майно житлового призначення, яке відповідає вимогам Закону України "Про іпотеку".

4.2. Предмет іпотеки повинен відповідати наступним умовам:

- не знаходитись в аварійному стані;

- не бути на обліку по постановці на капітальний ремонт.

4.3. Вимоги до предмету іпотеки:

- майно має бути виділено в натурі (комунальні квартири в іпотеку не приймаються);

- майно повинно бути вільним від будь-яких обтяжень прав на нього, у т. ч. прав третіх осіб (за винятком прав членів родини іпотекодавця), в т. ч.:

- на майно не поширюються інші договірні зобов'язання позичальника. Це правило не застосовується на відповідну земельну ділянку у разі передачі в іпотеку окремого житлового будинку (сервітут тощо);

- на момент укладення іпотечного договору для власника не встановлено обмежень щодо відчуження предмету іпотеки (у тому числі - відсутність заборони на відчуження);

- майно не знаходиться в процедурі звернення стягнення і воно не підлягає примусовому продажу;

- майно не знаходиться в податковій заставі;

- майно належить позичальнику або майновому поручителю на праві власності. Право власності на предмет іпотеки повинно бути підтверджено документами (наприклад, договором купівлі-продажу житлового приміщення, договором міни, договором дарування тощо), оформленими відповідно до вимог діючого законодавства України. У випадку придбання майна, безпосередньо пов'язаного із земельною ділянкою (окремий будинок), додатково вимагається наявність належним чином оформлених документів, які підтверджують право власності або право довгострокового користування земельною ділянкою (оренда), на якій розташовано предмет іпотеки. При цьому Установа може здійснювати рефінансування іпотечних кредиторів з наданням Установі витягу з реєстру прав власності не пізніше 30 робочих днів (по квартирам) та 180 робочих днів (по житлових будинках, розміщених на земельних ділянках) з моменту укладання договорів рефінансування лише за умови наявності такої вимоги в іпотечному договорі та договорі про іпотечний кредит. Одночасно з цим, обов'язковою умовою договору відступлення прав вимоги за такими іпотечними кредитами має бути зобов'язання первинного кредитора надати Установі витяги з реєстру прав власності не пізніше вищезазначених строків;

- якщо предметом іпотеки є окремий будинок (споруда), то:

- іпотека також поширюється на належну Іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням;

- якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана Іпотекодавцю в оренду (користування), Іпотекодавець має забезпечити належне та своєчасне оформлення (переоформлення) документів щодо оренди (користування) цією земельною ділянкою;

- у випадку, коли нерухоме майно знаходиться у спільній власності, необхідна нотаріально посвідчена згода інших власників нерухомого майна, крім позичальника;

- майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями.

4.4. Іпотечні договори повинні передбачати можливість звернення стягнення первинними кредиторами на предмет іпотеки в разі незадоволення вимог, зазначених у пункті 3.11 Вимог.

5.1. Стандартні вимоги до особи Позичальника

5.1.1. Особи, які мають право на отримання іпотечного кредиту.

Позичальник повинен бути громадянином України, бути правоздатним та дієздатним у відповідності до чинного законодавства України.

5.1.2. Вікові обмеження.

При наданні іпотечного кредиту та визначенні строку користування ним враховується вік позичальника. Позичальником може бути особа, яка досягла 18 років на момент видачі іпотечного кредиту. Іпотечний кредит має бути погашений Позичальником до досягнення пенсійного віку, а саме:

для чоловіків - 60 років;

для жінок - 55 років.

Якщо вік Позичальника до закінчення строку житлового іпотечного кредиту перевищує вищезазначені терміни, такий кредит може вважатися стандартним за умови наявності Поручителя за цим кредитом, який несе солідарну відповідальність разом з Позичальником за виконання останнім умов договору про іпотечний кредит. Вікові обмеження викладені в цьому пункті застосовуються і до Поручителя.

Максимальний строк кредиту розраховується як різниця між пенсійним та поточним віком Позичальника або Поручителя та встановлюється з урахуванням вимог п. 3.4.

5.2. Вимоги до доходів та оцінки платоспроможності позичальника.

5.2.1. Принципи оцінки.

Оцінка платоспроможності Позичальника здійснюється первинним кредитором на підставі власних методик оцінки платоспроможності позичальників - фізичних осіб або методики оцінки платоспроможності Позичальників, затвердженої Правлінням Установи.

5.2.2. Вимоги до доходу Позичальника.

Позичальник повинен мати стабільний і постійний дохід, що дає можливість здійснювати платежі з погашення та обслуговування кредиту. Основні та додаткові доходи (при наявності) Позичальника мають бути підтверджені документально з урахуванням типу отриманих доходів та особливостей їх декларування. Перелік доходів, які приймаються первинним кредитором при оцінці платоспроможності позичальників, визначається первинним кредитором або Установою.

5.2.3. Максимальна сума іпотечного кредиту.

Максимальна сума іпотечного кредиту, яка може бути надана Позичальнику, визначається за результатами оцінки його платоспроможності та оцінки предмету іпотеки з урахуванням вимог п. 3.3.

5.2.4. Сплата первинного внеску.

Позичальник має володіти достатньою сумою коштів для забезпечення сплати первинного внеску з урахуванням встановленого відношення суми кредиту до вартості нерухомого майна (коефіцієнт LTV).

5.2.5. Сплата інших обов'язкових платежів.

Сплата інших обов'язкових платежів, які пов'язані з отриманням іпотечного кредиту (платежі за договорами страхування, платежі з проведення оцінки предмету іпотеки, інші платежі), здійснюється Позичальником за рахунок власних коштів.

5.2.6. Коефіцієнти оцінки платоспроможності.

Для забезпечення первинними кредиторами проведення оцінки платоспроможності Позичальника Установа встановлює наступні додаткові критерії:

- Максимальне значення відношення періодичних витрат Позичальника на обслуговування боргу за іпотечним кредитом, до чистого сукупного доходу Позичальника за аналогічний період (коефіцієнт РТІ) повинно становити не більше 40%.

- Максимальне значення відношення загальної суми усіх періодичних зобов'язань Позичальника до чистого сукупного доходу Позичальника за аналогічний період (коефіцієнт ОТІ) повинно становити не більше 50%.

Розрахунок коефіцієнтів здійснюється за правилами, які затверджені у встановленому порядку первинними кредиторами. До розрахунків цих коефіцієнтів можуть бути включені доходи та витрати членів сім'ї Позичальника за умови, якщо вони виступають поручителями за договором про іпотечний кредит.

5.2.7. Додаткові критерії оцінки платоспроможності.

Додатковими критеріями, які застосовуються при оцінці платоспроможності позичальника, можуть бути:

- наявність у власності Позичальника іншого нерухомого та рухомого майна;

- наявність у власності Позичальника грошових коштів, цінних паперів та інших високоліквідних активів;

- стабільність зайнятості Позичальника;

- позитивна кредитна історія;

- інші суттєві фактори, які можуть свідчити та впливати на виконання Позичальником прийнятих на себе зобов'язань.

5.3. Вимоги до джерел інформації про Позичальника.

Первинний кредитор відповідно до прийнятих процедур та методик встановлює перелік обов'язкових документів, які надаються Позичальником та Поручителем для вивчення та прийняття рішення щодо надання або відмови у наданні іпотечного кредиту.

Оцінка платоспроможності Позичальника здійснюється первинним кредитором на підставі документів, які отримані у встановленому порядку від Позичальника та Поручителя.

5.4. Погодження.

В іпотечних договорах Позичальник погоджується з тим, що:

- первинний іпотечний кредитор має право передати всю інформацію щодо кредитної справи Позичальника Установі, а також здійснити відступлення прав вимоги за іпотечним кредитом на користь Установи;

- після відступлення первинним кредитором прав вимоги за іпотечним кредитом на користь Установи, з урахуванням та в рамках домовленостей між первинним кредитором та Установою щодо обслуговування іпотечних кредитів, а також відповідно до вимог договору про іпотечний кредит, він (Позичальник) забезпечує надання первинному кредитору інформації, яка необхідна та використовується для оцінки його поточного фінансового стану, а також інформацію та документи, необхідні для перевірки стану предмету іпотеки.

Позичальник має здійснити страхування предмету іпотеки у відповідності до вимог Закону України "Про іпотеку".

Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов'язок здійснити інші види страхування у зв'язку із передачею нерухомого майна в іпотеку.

Договори страхування повинні містити вимогу щодо здійснення страхових виплат при настанні страхового випадку на користь Вигодонабувача.

Оцінка предмету іпотеки здійснюється у відповідності до вимог законодавства України.