Про деякі питання практики вирішення спорів, повязаних з орендними правовідносинами

Вищий арбітражний суд України в порядку інформації надсилає огляд практики вирішення судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами.

1. У разі поліпшення з дозволу орендодавця орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених з цією метою необхідних витрат.

Рішенням арбітражного суду відмовлено у задоволенні позовних вимог відділення Державного казначейства (далі - орендар) до закритого акціонерного товариства (далі - орендодавець) про стягнення коштів за ремонт та переобладнання орендованого приміщення з посиланням на таке.

Згідно з укладеним сторонами договором оренди орендареві було передано у користування нежиле приміщення.

Оскільки орендоване приміщення було непридатним для використання за призначенням, позивач зазнав витрат у зв'язку з проведенням необхідних будівельно-ремонтних робіт та обладнанням приміщення охоронною та протипожежною сигналізацією, його телефонізацією.

Рішенням арбітражного суду згаданий договір оренди розірвано.

За умовами договору орендодавець зобов'язувався протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна з урахуванням його зносу та рівня інфляції на час розірвання договору.

Приймаючи рішення, суд виходив з того, що поліпшення орендованого майна здійснено позивачем без узгодження кошторису відповідних витрат, і що суду не надано документального підтвердження отримання дозволу орендодавця на проведення згаданих робіт. Лист заступника президента відкритого акціонерного товариства - попереднього власника приміщення не міг розглядатися як доказ отримання такого дозволу, оскільки вирішення питання щодо передачі майна товариства в оренду не належало до компетенції названої особи.

Постановою наглядової інстанції рішення зі справи скасовано, а позов задоволено з посиланням на зобов'язання орендодавця протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна. Згадана умова договору узгоджується з вимогами статті 272 Цивільного кодексу України, згідно з якою в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення орендованого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат. Наглядова інстанція виходила з того, що умова договору стосовно компенсації витрачених коштів свідчить про попередню згоду орендодавця на поліпшення орендованого майна.

У заяві до Вищого арбітражного суду України орендодавець, не погоджуючись з постановою, просив її скасувати, а рішення залишити без зміни, посилаючись на те, що поліпшення об'єкту оренди здійснено без відповідного дозволу.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила таке.

Нежиле приміщення - об'єкт оренди придбано орендодавцем за результатами прилюдних торгів. Актом проведення названих торгів приміщення віднесено до об'єктів незавершеного будівництва.

За договором оренди орендодавець зобов'язувався протягом однієї декади після припинення дії договору або його розірвання компенсувати орендареві кошти, витрачені на поліпшення орендованого майна з урахуванням його зносу та рівня інфляції на час розірвання договору.

Таким чином посилання заявника на відсутність його згоди на поліпшення орендованого майна є безпідставним.

Факт поліпшення майна заявником не оспорювався. До того ж матеріали справи містять складений у зв'язку з розірванням договору акт передачі орендованого приміщення, згідно з яким проведені поліпшення передані в робочому стані та у повній комплектності. Акт підписаний уповноваженими представниками сторін без будь-яких застережень стосовно поліпшення майна.

За змістом статті 272 Цивільного кодексу України у разі, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти.

За таких обставин судова колегія дійшла висновку про обгрунтованість постанови арбітражного суду та залишила її без зміни.

2. У разі закінчення строку дії договору оренди та відмови орендодавця від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцеві.

Рішенням арбітражного суду, залишеним без зміни наглядовою інстанцією, задоволено позов державного комунального підприємства (далі - орендодавець) до закритого акціонерного товариства (далі - орендар) про повернення орендованого приміщення у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди.

Прийняте рішення мотивовано тим, що орендаря завчасно повідомлено про закінчення строку дії договору оренди, а орендодавець не мав наміру його продовжувати.

Відповідно до частини першої статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) закінчення строку дії договору оренди тягне за собою обов'язок орендаря повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У заяві до Вищого арбітражного суду України орендар, не погоджуючись з рішенням та постановою арбітражного суду, просив їх скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що, виконуючи належним чином свої зобов'язання за договором, він відповідно до статті 17 Закону має переважне право на продовження договору оренди на новий термін, про що повідомлено орендодавця. Відмову від продовження договору орендодавець мотивував несвоєчасним внесенням орендарем орендної плати. У зв'язку з простроченням внесення орендних платежів орендодавець звертався до арбітражного суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди, у задоволенні якого йому відмовлено з огляду на те, що прострочення становило менше трьох місяців.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов дійшла висновку про обгрунтованість позовних вимог з огляду на відсутність правових підстав для користування відповідачем спірним приміщенням, оскільки строк дії договору оренди закінчився та не був продовжений.

Що ж до посилання заявника на припис статті 17 Закону про переважне право орендаря, який належним чином виконував свої зобов'язання за договором, на продовження дії договору оренди, то спір щодо спонукання орендодавця продовжити дію договору може бути предметом окремого судового розгляду та не впливає на вирішення даної справи по суті*.

За таких обставин судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов рішення та постанову арбітражного суду зі справи залишено без зміни.

* За загальним правилом якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передасть спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (частини друга і третя статті 17 Закону. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні (абзаци другий і третій пункту 12 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

3. Власник майна вправі на свій розсуд укладати щодо нього безпосередньо або через уповноважену особу будь-які угоди, які не суперечать закону, у тому числі договори оренди майна.

Арбітражний суд, розглянувши позов банку в особі його регіонального управління (далі - банк) до громадянина - суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємець) про визнання недійсним на підставі статті 48 Цивільного кодексу України (далі - Цивільний кодекс) договору оренди майна, відмовив у позові з посиланням на безпідставність вимог.

Постановою наглядової інстанції рішення суду залишено без зміни.

У заяві до Вищого арбітражного суду України банк просив рішення та постанову суду скасувати, а позовні вимоги задовольнити з посиланням на таке.

Оспорюваний договір оренди майна з боку орендодавця укладено підприємцем, якому це майно не належало, а передано у розпорядження іншим підприємцем на підставі договору доручення. Відповідно до статті 62 Цивільного кодексу угода, укладена однією особою (представником) від імені другої особи (яку представляють) в силу повноваження, що грунтується на довіреності, законі або адміністративному акті, безпосередньо створює, змінює і припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють. Таким чином, підприємець мав діяти відповідно до договору доручення та укласти договір від імені довірителя. На думку заявника, порушення вимог статей 62, 63, 386 Цивільного кодексу є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Перевіривши матеріали справи та розглянувши доводи заявника, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила таке.

Підприємець, не заперечуючи тієї обставини, що він не є власником переданого в оренду майна, стверджував, що діяв в межах повноважень, наданих йому власником цього майна згідно з договором доручення.

Оскільки доводи заявника грунтувалися на тому, що під час передачі майна в оренду підприємець діяв всупереч повноваженням, які були надані йому за договором доручення, у вирішенні даного спору судова колегія виходила з правової природи укладеного договору.

Відповідно до статті 386 Цивільного кодексу одна сторона (повірений) зобов'язується виконати від імені й за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Таким чином, предметом договору доручення у розумінні статті 386 Цивільного кодексу можуть бути лише юридичні дії повіреного. Укладений між підприємцями договір мав назву "договор поручения", сторони в ньому іменувалися "доверитель" і "поверенный", однак предметом даного договору було доручення повіреному здійснювати експлуатацію обладнання, а не виконання юридичних дій від імені довірителя. З огляду на це судова колегія дійшла висновку про те, що за своїм змістом згаданий договір відповідав ознакам іншого цивільно-правового договору, а саме договору безоплатного користування майном. Крім того, погоджені сторонами доповнення до договору, згідно з якими повіреному було надано право укладати від свого імені будь-які угоди щодо переданого йому майна, у тому числі угоди стосовно відчуження останнього, надавали укладеній угоді ознак договору комісії.

Та обставина, що оспорюваний договір містить ознаки різних цивільно-правових угод, не позбавляє його юридичної сили. Власникові надано право на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, вчиняти щодо свого майна будь-які дії (частини перша і друга статті 4 Закону України "Про власність". Відповідно до статті 4 Цивільного кодексу цивільні права і обов'язки можуть виникати з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. З урахуванням викладеного правові підстави вважати оспорюваний договір таким, що не відповідає вимогам закону, відсутні.

За таких обставин доводи заявника стосовно того, що під час укладення договору оренди відповідач мав діяти виключно від імені довірителя, судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов визнано безпідставними, рішення арбітражного суду та постанову заступника голови арбітражного суду залишено без зміни.

4. Визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди не тягне за собою недійсність договору оренди в цілому у разі його відповідності вимогам закону.

Арбітражний суд, розглянувши позов громадянина - суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємець) до приватного підприємства про дострокове розірвання договору оренди та виселення з нежилого приміщення, відмовив у задоволенні позовних вимог і визнав договір та додаткову угоду до нього недійсними на підставі статті 48 Цивільного кодексу України (далі - Цивільний кодекс). Прийняте рішення мотивовано тим, що згаданий договір не відповідає вимогам Декрету Кабінету Міністрів України від 19.02.93 N 15-93 "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" та постанови Кабінету Міністрів України від 18.12.98 N 1998 "Про удосконалення порядку формування цін" з огляду на те, що в додатковій угоді до договору розмір орендної плати визначено в іноземній валюті.

Постановою наглядової інстанції рішення у частині визнання недійсним договору оренди скасовано та визнано недійсною лише додаткову угоду до нього. У частині позовних вимог про дострокове розірвання договору оренди відмовлено.

У заяві до Вищого арбітражного суду України підприємець просив скасувати постанову арбітражного суду та залишити без зміни рішення зі справи, оскільки, на його думку, визнання недійсною додаткової угоди до договору залишає неврегульованим питання щодо розміру орендної плати, а без погодження відповідної умови договір не може вважатися укладеним. Крім того, на підтвердження своїх вимог заявник посилався на нецільове використання орендованого приміщення та погіршення його стану, а також на те, що орендарем не проведено необхідного ремонту.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила таке.

Умовами договору оренди передбачено внесення орендної плати у національній валюті України. Додатковою угодою до договору змінено розмір орендної плати та визначено її подальше внесення в іноземній валюті.

Судовою колегією визнано безпідставним твердження заявника стосовно втрати договором оренди істотної умови щодо розміру орендної плати у разі визнання додаткової угоди до нього недійсною. Обгрунтоване визнання наглядовою інстанцією арбітражного суду додаткової угоди до договору оренди недійсною на підставі статті 48 Цивільного кодексу не тягне за собою недійсності самого договору оренди, у якому порядок внесення орендних платежів врегульовано відповідно до вимог чинного законодавства.

Необгрунтованим визнано також твердження заявника щодо використання орендованого приміщення не за призначенням, оскільки умовами договору передбачено його використання як універсальної торговельної установи, що поєднує в собі елементи магазину та кафе і здійснює торгівлю як продовольчими, так і непродовольчими товарами.

Не доведено також факт погіршення стану приміщення з вини орендаря, оскільки наданий заявником на підтвердження цього висновок спеціаліста Науково-дослідного інституту судових експертиз, який визначає будівельно-технічний стан приміщення, за відсутності акта приймання-передачі приміщення не може вважатися доказом того, що такий стан є наслідком дій відповідача.

Що ж до проведення орендарем передбаченого умовами договору необхідного поточного ремонту приміщення, то сторонами у договорі не визначено періодичність його здійснення. Крім того, підставою для дострокового розірвання договору згідно з пунктом 4 статті 269 Цивільного кодексу може бути невиконання обов'язку провести саме капітальний (а не поточний) ремонт у разі, якщо законом або умовами договору такий обов'язок покладено на орендаря.

За результатами розгляду матеріалів справи судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов визнано такими, що відповідають чинному законодавству та фактичним обставинам справи висновки, викладені у постанові арбітражного суду. Водночас з огляду на залишення наглядовою інстанцією поза увагою вимоги про виселення відповідача з орендованого приміщення, резолютивну частину постанови доповнено положенням щодо відмови у задоволенні такої вимоги у зв'язку з відсутністю підстав для дострокового розірвання договору оренди.

5. Нормативне встановлення нових орендних ставок є підставою для внесення до договору оренди відповідних змін.

Рішенням арбітражного суду, залишеним без зміни наглядовою інстанцією, задоволено позовні вимоги регіонального відділення Фонду державного майна України (далі - відділення) до акціонерної страхової компанії (далі - компанія) про внесення змін до договору оренди у частині розміру орендної плати.

Рішення мотивовано встановленням нових орендних ставок згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 N 75 "Про внесення змін і доповнень до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (далі - постанова Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 N 75).

У заяві до Вищого арбітражного суду України компанія, не погоджуючись з рішенням та постановою арбітражного суду зі справи та вважаючи їх такими, що суперечать фактичним обставинам та матеріалам справи, просила їх скасувати, а у задоволенні позовних вимог відмовити. Цю заяву компанія обгрунтовувала неприпустимістю зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку з посиланням на чинність положень договору оренди протягом всього строку його дії, а також відсутністю у постанові Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 N 75 припису щодо перегляду розміру орендної плати за раніше укладеними договорами.

Перевіривши матеріали справи та доводи заявника, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила, що згідно з умовами договору орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786, та може переглядатися на вимогу однієї із сторін, у тому числі у разі зміни методики її розрахунку.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. З огляду на визначення постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 N 75 нових орендних ставок орендодавець обгрунтовано звернувся до орендаря з пропозицією про внесення до договору змін у частині розміру орендної плати, а у зв'язку з відмовою прийняти пропозицію - передав спір на вирішення арбітражного суду.

За таких обставин судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов рішення та постанову арбітражного суду залишено без зміни як такі, що відповідають чинному законодавству та фактичним обставинам справи.

6. Невиконання обов'язку щодо внесення у встановлений законом строк орендної плати є підставою для розірвання договору оренди.

Рішенням арбітражного суду, залишеним без зміни наглядовою інстанцією, задоволено позов підприємства (далі - позивач) до видавництва (далі - відповідач) про розірвання договору оренди та повернення орендованих приміщень з огляду на невиконання відповідачем умов договору щодо внесення орендної плати.

У заяві до Вищого арбітражного суду України про перевірку рішення та постанови в порядку нагляду відповідач просив їх скасувати з посиланням на те, що згідно з Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786 з подальшими змінами і доповненнями (далі - Методика), розмір орендної плати для відповідача мав носити фіксований пільговий характер, відмінний від зазначеного у договорі.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов дійшла висновку, що рішення та постанова арбітражного суду відповідають фактичним обставинам справи та чинному законодавству.

Згідно з укладеним сторонами договором оренди відповідачеві передано в оренду нежилі приміщення для розміщення редакцій газет. Розмір орендної плати встановлено відповідно до Методики.

Матеріали справи свідчать про порушення відповідачем зобов'язання щодо внесення протягом року орендної плати у розмірі, встановленому договором, що є підставою для дострокового розірвання договору в порядку, передбаченому частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Доводи відповідача щодо необхідності розрахунку орендної плати у новому розмірі у зв'язку з внесенням постановою Кабінету Міністрів України від 18.05.98 N 699 "Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України з питань регулювання орендних відносин" змін до Методики не заслуговують на увагу, оскільки нормативне встановлення нового фіксованого розміру (ставки) орендної плати щодо певного кола орендарів не означає автоматичного внесення змін у цій частині до вже чинного договору. До того ж процедура внесення таких змін, у тому числі з метою приведення умов договору у відповідність з чинним законодавством, вичерпно врегульована статтею 21 названого Закону, згідно з якою спори з питань зміни орендної плати вирішуються у судовому порядку (стаття 11 Арбітражного процесуального кодексу України.

Для розірвання договору оренди визначальним є факт невиконання відповідачем договірних зобов'язань щодо внесення орендної плати протягом визначеного статтею 269 Цивільного кодексу України строку, а не розбіжності щодо розміру такої плати. Згадані розбіжності можуть бути предметом окремого судового розгляду.

З огляду на це судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов рішення та постанову арбітражного суду залишено без зміни.

7. Відсутність у договорі оренди усіх істотних умов є підставою для визнання такого договору неукладеним та припинення провадження у справі про визнання його недійсним.

Розглянувши позов хлібокомбінату в особі ліквідаційної комісії (далі - позивач) до товариства з обмеженою відповідальністю (далі - товариство) про визнання недійсним договору оренди та виселення з орендованих приміщень, арбітражний суд визнав оспорюваний договір недійсним з огляду на відсутність у ньому передбачених статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) істотних умов, а позовні вимоги у частині виселення з орендованих приміщень залишив без розгляду у зв'язку з порушенням позивачем порядку доарбітражного врегулювання спору.

Постановою наглядової інстанції рішення арбітражного суду залишено без зміни з тих же підстав.

У заяві до Вищого арбітражного суду України товариство просило скасувати рішення та постанову арбітражного суду, а справу направити на новий розгляд з посиланням на необгрунтоване застосування судом одночасно статей 48 та 153 Цивільного кодексу України, оскільки застосування однієї виключає можливість застосування іншої, та необов'язковість застосування Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N 786 з подальшими змінами і доповненнями (далі - Методика), до об'єктів недержавної форми власності.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов встановила, що сторонами погоджено застосування положень Закону до спірних правовідносин, а, отже, договір оренди може вважатися укладеним лише за наявності у ньому передбачених частиною першою статті 10 Закону істотних умов.

Підтверджена матеріалами справи відсутність у договорі оренди істотних умов стосовно вартості об'єкта оренди, порядку використання амортизаційних відрахувань, відповідальності сторін є підставою для визнання його неукладеним згідно зі статтею 153 Цивільного кодексу України. За таких обставин арбітражному суду відповідно до пункту 17 роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 12.03.99 N 02-5/111 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" слід припинити провадження у справі на підставі пункту 1-1 статті 80 Арбітражного процесуального кодексу України.

Твердження заявника стосовно необов'язковості застосування до орендних правовідносин Методики є необгрунтованими з огляду на те, що погоджене сторонами застосування положень Закону до спірних правовідносин передбачає необхідність експертної оцінки вартості об'єкта оренди на умовах, встановлених Методикою.

Водночас судова колегія дійшла висновку про неповне з'ясування арбітражним судом деяких обставин, що мають істотне значення для справи, а їх достовірне з'ясування можливе лише за умови нового розгляду справи з витребуванням додаткових документів.

З огляду на це судовою колегією Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов скасовано рішення та постанову арбітражного суду та направлено справу на новий розгляд.