КОМИТЕТ ВЕРХОВНОЙ РАДЫ УКРАИНЫ ПО ВОПРОСАМ
ФИНАНСОВ И БАНКОВСЬКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
П И С Ь М О
04.03.2004 N 06-10/220
Председателю Государственной
Комиссии по регулированию
рынков финансовых услуг
Суслову В.И.
Уважаемый Виктор Иванович!
В многочисленных запросах, а также в Вашем письме от30.01.2004 г. N 90/143-31 в Комитет Верховной Рады Украины повопросам финансов и банковской деятельности ставится ряд вопросовотносительно применения Закона Украины "О финансово-кредитныхмеханизмах и управлении имуществом при строительстве жилья иоперациях с недвижимостью" ( 978-15 ) и связанных с ним отдельныхзаконов Украины.
Поставленные вопросы сводятся к следующим:
а) можно ли работать по договорам о привлечении денежныхсредств в жилищное строительство, заключенным до 01.01.2004 г., атакже заключать во их исполнение или изменение другие договоры, неиспользуя механизмы, введенные Законом Украины "Офинансово-кредитных механизмах и управлении имуществом пристроительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( 978-15 );
б) может ли строительная организация начиная с 01.01.2004 г.работать при возведении жилья не по схеме, предусмотренной ЗакономУкраины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществомпри строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( 978-15 ).
До вступления в силу Закона Украины "О финансово-кредитныхмеханизмах и управлении имуществом при строительстве жилья иоперациях с недвижимостью" ( 978-15 ) жилищное строительствоосуществлялось на основании отдельных договоров, предусмотренныхкак Гражданским кодексом ( 435-15 ) (договоров подряда накапитальное строительство, договоров о совместной деятельности),так и отдельными специальными законами (Закон Украины "Обинвестиционной деятельности" ( 1560-12 ) - инвестиционныхдоговоров и их разновидностей (договоров о долевом участии встроительстве, о долевом строительстве).
В соответствии с п.4 "Заключительных и переходных положений"Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ) нормы данного Кодексаприменяются к гражданским отношениям, возникшим после вступления всилу данного Кодекса, то есть после 1 января 2004 года. Чтокасается гражданских отношений, возникших до вступления в силууказанного Кодекса, его нормы применяются к тем правам иобязанностям, которые возникли или продолжают существовать послевступления его в силу. Согласно п. 9 "Заключительных и переходныхположений" Гражданского кодекса Украины, вступившего в силу с1 января 2004 года, "к договорам, которые были заключены до1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления всилу Гражданского кодекса Украины, применяются правила настоящегоКодекса относительно оснований, порядка и последствий измененияили расторжения договоров отдельных видов независимо от даты ихзаключения"
Следовательно, правоотношения по финансированию строительстважилья, возникшие после вступления в силу Гражданского кодексаУкраины ( 435-15 ) от 16.01.2003 г. и Закона Украины "Офинансово-кредитных механизмах и управлении имуществом пристроительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( 978-15 ),должны регулироваться в соответствии с данными нормативными актамисо строгим соблюдением их требований. Если правоотношения построительству жилья возникли до вступления в силу новогоГражданского кодекса Украины и Закона Украины "Офинансово-кредитных механизмах и управлении имуществом пристроительстве жилья и операциях с недвижимостью" и былиурегулированы при помощи договоров, предусмотренных отдельныминормами Гражданского кодекса Украины от 1963 года ( 1540-06 ) илидругих специальных законов, то для их урегулирования продолжаютприменяться нормы таких договоров, если они соответствуюттребованиям законодательства, действующего на момент ихзаключения.
Гражданский кодекс Украины ( 435-15 ) и Хозяйственный кодексУкраины ( 436-15 ), вступившие в силу 1 января 2004 года, несодержат положений, правовых механизмов, которые обязывали бысубъектов хозяйствования дополнительно урегулировать ранееурегулированные правоотношения путем расторжения и заключенияновых или внесения изменений в заключенные ранее договорысоглашения. Не содержит таких требований и Закон Украины "Офинансово-кредитных механизмах и управлении имуществом пристроительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( 978-15 ).
Также отмечаем, что остается действующим Закон Украины "Обинвестиционной деятельности" ( 1560-12 ), предусматривающийвозможность привлечения инвестиций в жилищное строительство путемзаключения инвестиционных договоров (договоров об инвестиционномфинансировании строительства). В соответствии со статьей 9указанного Закона договор является основным правовым документом,регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционнойдеятельности. Заключение договоров, выбор партнеров, определениеобязательств, любых других условий хозяйственных отношений, непротиворечащих законодательству Украины, являются исключительнойкомпетенцией субъектов инвестиционной деятельности.
Однако следует учесть то, что привлечение денежных средствдля финансирования строительства по договорам долевого участия,инвестиционным и подобным договорам имеет определенныеограничения, поскольку такие договоры имеют признаки договоровдоверительного управления денежными средствами. В соответствии состатьей 4 Закона Украины "О финансовых услугах и государственномрегулировании рынков финансовых услуг" ( 2664-14 ), статьей 47Закона Украины "О банках и банковской деятельности" ( 2121-14 )доверительное управление финансовыми активами, денежнымисредствами является финансовой, банковской услугой, котораяподлежит лицензированию в соответствии с законодательством икоторая после 1 января 2004 года должна предоставляться толькофинансовыми учреждениями.
Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах иуправлении имуществом при строительстве жилья и операциях снедвижимостью" ( 978-15 ) внесены определенные измененияотносительно возможности осуществления жилищного строительства с01.01.2004 г. по отдельным договорным схемам, предусматривающимпривлечение для этого денежных средств физических и юридическихлиц, в частности введены ограничения относительно субъектногосостава таких правоотношений, установлены довольно жесткиетребования к лицам, имеющим право привлекать денежные средства вжилищное строительство. Следовательно, с 01.01.2004 г. в случаепривлечения денежных средств, например, для строительствамногоквартирного дома, в котором до завершения строительстваневозможно идентифицировать квартиры, следует руководствоватьсяЗаконом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управленииимуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".Данный Закон распространяет свое действие на все правоотношения поорганизации и осуществлению жилищного строительства, возникающие с01.01.2004 г., и является обязательным для применения всемисубъектами такого строительства.
Таким образом, предприятия, не соответствующие требованиям куправляющим, содержащимся в Законе Украины "О финансовокредитныхмеханизмах и управлении имуществом при строительстве жилья иоперациях с недвижимостью" ( 978-15 ), начиная с 01.01.2004 г. немогут самостоятельно организовывать массовое жилищноестроительство и привлекать денежные средства физических июридических лиц путем заключения договоров, предусматривающихосуществление доверительного управления денежными средствами.
Несоблюдение требований упомянутого Закона ( 978-15 ) можетиметь следствием признание заключенных договоров относительнопривлечения денежных средств физических и юридических лицнедействительными в соответствии со ст. 215 Гражданского кодексаУкраины ( 435-15 ). В конкретных действиях или бездействиидолжностных лиц, заключавших такие договоры, могут содержатьсяпризнаки уголовного или административного правонарушения, влекущиесоответствующую ответственность.
Конечно, форма финансирования строительства, предусмотреннаяЗаконом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управленииимуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"( 978-15 ), может существовать параллельно с существующимимеханизмами финансирования, например, в случае финансированиялицом строительства для себя индивидуального дома илииспользования строительной организацией банковского кредита,привлечения инвестиций для строительства многоквартирного дома споследующей продажей квартир. Другие вопросы, которые могутвозникнуть в связи с финансированием строительства жилья, следуетрешать, руководствуясь, в частности, Гражданским кодексом Украины( 435-15 ) и Хозяйственным кодексом Украины ( 436-15 ).
Надеюсь, уважаемый Виктор Иванович, что изложенная внастоящем письме позиция Комитета Верховной Рады Украины повопросам финансов и банковской деятельности будет стимулироватьдеятельность субъектов хозяйствования, участвующих в решениипроблемы обеспечения жильем населения Украины.
С уважением,
Председатель Комитета С.Буряк
