ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ
від 07.07.2025 р. N 3658/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК
Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), розглянула звернення [...], щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.
Платник податків у зверненні повідомив, що у 2025 році отримав дохід від продажу одного об'єкта нерухомого майна, який перебував у власності до моменту продажу менше трьох років.
При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу такого об'єкта нерухомого майна було сплачено податок на доходи фізичних осіб в розмірі 5 відс. та військовий збір в розмірі 5 відс. від договірної (оціночної) вартості нерухомого майна.
На даний час у платника податків виникла необхідність здійснити продаж другого об'єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років.
В зв'язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:
1. Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного податкового періоду другого об'єкта нерухомого майна, який перебуває у власності платника податків менше трьох років на суму витрат на придбання такого об'єкта нерухомого майна, за умови, що протягом такого податкового періоду вже було продано один об'єкт нерухомого майна, який перебував у власності менше трьох років?
2. Чи є належним чином підтвердженням витрат на придбання об'єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб довідка про повний розрахунок за інвестиційним договором, видана компанією з управління активами, договір купівлі-продажу, за яким платник податків набув право власності на такий об'єкт нерухомого майна, інформація, зазначена в розділі "Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі" витягу з Державного реєстру речових прав?
3. Якщо перелічених в питанні 2 документів недостатньо для належного підтвердження витрат на придбання об'єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об'єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком а доходи фізичних осіб, надати конкретний перелік документів, які підтверджують здійснення витрат на придбання об'єкта нерухомого майна?
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.
Згідно з абзацом п'ятим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.
Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.
При цьому дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.
Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:
кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;
витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості;
витрати, понесені на придбання неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості;
Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.
При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою - резидентом від продажу протягом звітного податкового року другого об'єкта житлової нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати, зокрема, але не виключно договору купівлі-продажу та розрахункового документу, який підтверджує фактичне перерахування коштів.
При цьому копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією про майновий стан і доходи.
Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичними особами, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.
Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.